Vous avez repéré un petit logement à louer à deux, mais sa superficie vous fait hésiter ? Avant de vous projeter, mieux vaut vérifier qu’il respecte la surface minimum en location pour 2 personnes prévue par la réglementation. Superficie, hauteur sous plafond, nombre d’occupants… Que dit exactement la loi ?
Quelle est la surface minimum pour une location ?
La surface minimum en location correspond aux critères de décence qu'un logement doit respecter pour pouvoir être proposé à la location. La réglementation fixe notamment une surface habitable minimale ou un volume minimal pour la pièce principale. Ces règles visent à garantir des conditions de vie décentes aux occupants, quel que soit leur nombre.
Pour être mis en location, un logement doit comporter au moins une pièce principale répondant à l’un des deux critères suivants :
- une surface habitable d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum ;
- un volume habitable d’au moins 20 m³, obtenu en multipliant la surface par la hauteur sous plafond. Une pièce de 8 m² avec 2,50 mètres de hauteur atteint ainsi le seuil légal.
Fixés par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, ces seuils concernent la pièce principale du logement, le plus souvent le séjour. Mais afficher 9 m² ne suffit pas pour cocher toutes les cases d’un logement décent ! Le bien doit aussi respecter des critères de sécurité, d’équipement et de performance énergétique.
| Situation | Surface minimale |
| Logement décent (1 ou plusieurs occupants avec bail commun) | 9 m² et 2,20 m de hauteur ou 20 m³ |
| Deux personnes souhaitant bénéficier des aides au logement | 16 m² |
| Colocation avec baux individuels | 9 m² minimum d'espace privatif par colocataire |
Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus strictes que la réglementation nationale. Pour connaître celles qui s’appliquent à votre logement, renseignez-vous auprès de la mairie.
Quelle surface minimum pour vivre à deux ou en colocation ?
La surface minimum pour une location à deux personnes ne correspond pas automatiquement au double de celle exigée pour une personne seule. Le seuil légal ne passe donc pas de 9 à 18 m² dès qu’un second occupant s’installe dans le logement.
En effet, si vous louez à deux, les règles dépendent surtout du bail signé.
- Avec un bail commun, le logement doit respecter les critères de décence présentés plus haut.
- Avec des baux individuels, chaque colocataire doit disposer d’un espace privé d’au moins 9 m² et 20 m³. La cuisine, le séjour et les autres pièces communes ne sont pas pris en compte pour atteindre ces seuils, conformément à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Ces surfaces restent des minimums légaux et ne garantissent pas que le logement sera agréable à partager. Dans un petit studio, le lit, le coin repas et les rangements occupent rapidement tout l’espace. Avant de vous décider, projetez-vous dans votre quotidien : pourrez-vous ranger les affaires de chacun, circuler facilement ou vous isoler lorsque l’un de vous travaille ? À deux, quelques mètres carrés supplémentaires peuvent vraiment changer la vie.
Les époux et les partenaires de Pacs ne sont pas considérés comme des colocataires. Les règles propres aux baux individuels ne concernent donc pas leur location.
Aide au logement : quelle surface minimum pour deux personnes ?
Vous comptez sur une aide au logement pour alléger votre loyer ? La CAF et la MSA appliquent un seuil différent : pour deux personnes sans enfant, le bien doit offrir au moins 16 m² de surface habitable, conformément à l’article R. 822-25 du Code de la construction et de l’habitation.
Pour ne pas mélanger les deux chiffres, retenez simplement que :
- 9 m² correspondent au seuil national de décence ;
- 16 m² sont nécessaires pour bénéficier d’une aide au logement à deux.
Un logement peut donc respecter les critères de décence sans ouvrir droit à une aide pour deux personnes. Si cette aide est indispensable à votre budget, vérifiez bien la surface habitable indiquée dans le bail avant de vous engager.
Comment connaître la surface habitable du logement ?
Pas besoin de la chercher bien loin : la surface habitable doit obligatoirement figurer dans votre contrat de location. Cette mention, imposée par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, correspond à la surface dite « loi Boutin ».
Attention, tous les espaces du logement ne sont pas comptabilisés. Sont notamment exclus :
- les murs, les cloisons et les escaliers ;
- les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ;
- les caves, les garages et les combles non aménagés ;
- les balcons, les terrasses et les loggias.
Un doute sur la superficie annoncée ? Vous pouvez faire mesurer le logement par un diagnostiqueur. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, vous pourrez demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
Que faire si le logement ne respecte pas la surface minimum pour deux personnes ?
Si le logement n’atteint aucun des deux seuils légaux soit 9 m² avec une hauteur d’au moins 2,20 mètres ou un volume de 20 m³, signalez le problème au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Sans accord après un délai de deux mois, vous pourrez saisir le juge des contentieux de la protection. Puisqu’il est rarement possible de pousser les murs, le juge déterminera les mesures adaptées à la situation. Il pourra notamment réduire le loyer, en suspendre le paiement ou vous accorder une indemnisation si vous avez subi un préjudice.
Vous pouvez également vous rapprocher de l’ADIL de votre département. Vous y obtiendrez gratuitement des informations adaptées à votre situation et un accompagnement dans vos démarches.
Continuez à payer votre loyer pendant la procédure. Seule une décision de justice peut vous autoriser à en suspendre le versement.
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