Hauteur sous plafond minimum : quelles sont les règles ?

Quentin Gres
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Avant de procéder à l’aménagement d’une pièce habitable, intéressez-vous à sa hauteur sous plafond. En effet, ce critère joue un rôle majeur sur les plans esthétique, fonctionnel et technique. La loi a-t-elle imposé une hauteur de plafond minimum ? On vous répond.

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Un plafond bas
Quelle est la hauteur de plafond minimum d'un logement décent ? © Victor zastol'skiy
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Hauteur sous plafond : quelle est la définition ?

La hauteur sous plafond fait référence à la distance ou à l’espace entre le plafond fini (c’est-à-dire celui qui est visible) et le sol de la pièce. En d’autres termes, la hauteur sous plafond correspond à la hauteur des murs de la maison. Elle s’exprime en millimètres ou en centimètres.

Étant donné qu’elle participe à la notion de décence d’une habitation, la hauteur sous plafond est d’une grande importance. Elle influe sur la luminosité intérieure et la qualité de vie. Elle est utilisée pour l’estimation du loyer ou du prix de vente, ainsi que pour le calcul de la surface privative ou de la surface habitable d’un bien en copropriété.

La hauteur sous plafond ne doit surtout pas être confondue avec la hauteur entre 2 planchers. Pour le calcul de cette dernière, les faux plafonds sont inclus dans la mesure.

Que dit la loi Carrez sur la hauteur sous plafond minimum ?

Lorsqu’un vendeur poste une annonce de son bien immobilier en copropriété, la loi Carrez lui impose de mesurer la surface privative du lot avec précision (dès lors qu’elle est supérieure à 8 m²).

La surface loi Carrez doit obligatoirement être mentionnée par le notaire dans l’acte de vente. Dans le cas contraire, l’acquéreur peut demander une annulation dans un délai de 1 mois après la signature de l’acte authentique.

Si l’acheteur constate une erreur de plus de 5 %, il a la possibilité de réclamer une réduction du prix de vente dans un délai de 1 an.

Bien que la loi autorise un particulier à effectuer lui-même le métrage, il est préférable de confier cette tâche à un diagnostiqueur certifié. En cas de besoin, ce professionnel pourra aussi réaliser d’autres diagnostics immobiliers.

La hauteur sous plafond entre dans le calcul de la superficie habitable en loi Carrez. Elle doit être de 1,80 mètre au minimum. Si la hauteur d’une pièce est inférieure à cette valeur, elle ne sera pas intégrée dans le calcul (et ce, qu’elle soit aménagée ou non).

C’est à partir d’une hauteur de 1,80 mètre qu’une pièce est considérée comme décente.

La loi Carrez est utilisée lors de la revente, de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier. Seuls les logements situés dans une copropriété sont pris en compte. S’il est nécessaire de mesurer les vérandas, en revanche, les balcons, les dépendances, les granges, les parkings, les caves et les terrains à bâtir sont exclus de l’obligation.

Un logement décent doit comporter une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres. Un projet de décret prévoit toutefois de rendre louables des biens affichant une hauteur sous plafond de 1,80 mètre.

Location : quelle est la hauteur sous plafond minimum ?

La loi Boutin a été inventée pour mettre un terme aux abus constatés. Elle s’applique aux habitations proposées à la location en tant que résidences principales, en meublé ou vide. La location saisonnière n’est pas concernée.

Le texte réglementaire impose de louer un bien immobilier décent. Ce dernier doit comporter :

  • une pièce principale,
  • avec une superficie habitable d’au moins 9 m²
  • et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres.

Si une partie du logement ne respecte pas la hauteur sous plafond standard, elle ne sera pas mentionnée sur l’annonce immobilière de mise en location. De même, elle ne sera pas comptabilisée dans le calcul de la superficie habitable.

Avant de proposer un appartement à la location, il est conseillé de s’assurer qu’il affiche ces dimensions légales. Si ce n’est pas le cas, l’idéal serait de s’abstenir. Mais si un bailleur loue tout de même son bien, le locataire pourrait déposer une plainte. Ainsi, il s'exposera à devoir :

  • verser de dommages et intérêts au preneur ;
  • réaliser de travaux de mise en conformité de l’habitation ;
  • réduire considérablement le montant du loyer.

L’exception : un volume habitable supérieur à 20 m3

Dans les zones situées en tension locative, les demandes sont supérieures aux offres. Si les bailleurs retirent les studettes et certaines chambres de bonne du marché, il sera encore plus difficile d’accéder à un logement.

Pour y remédier, le décret de 2002 autorise la location d’un logement dont la hauteur sous plafond n’excède pas 2,20 mètres, à condition toutefois que le volume habitable soit supérieur ou égal à 20 m3.

Volume habitable = Hauteur sous plafond x Surface habitable

Exemple :

Soit un studio de 12 mètres carrés une hauteur sous plafond de 1,85 mètre.

Le volume habitable sera de : 12 x 1,85 = 22,2 m3

Le studio pourra donc être proposé à la location.

La hauteur de plafond doit-elle la même dans chaque pièce ?

Non, ce n’est pas obligatoire que la hauteur sous plafond soit identique dans chaque pièce de la maison. Pour la création de différentes atmosphères ou ambiances dans votre habitation, jouez sur la hauteur. N’oubliez pas qu’une pièce de vie comme une salon ou une chambre gagneront à avoir une bonne hauteur sous plafond.

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