Choisir un nouveau locataire n'est pas chose aisée quand il s'agit du sujet de la finalité d'une location : le paiement des loyers. À vrai dire, le risque d'insolvabilité est la menace première qui plane au-dessus de n'importe quelle nouvelle location. Comment faire confiance et être certain de percevoir ses loyers mensuels ? Se Loger vous donne quelques astuces pour vérifier la solvabilité de vos candidats.
Solvabilité de locataire : ce qu'il vous faut absolument vérifier
La solvabilité est un vaste sujet qui préoccupe bon nombre de propriétaires. Il faut dire que des histoires de mauvais payeurs, tout le monde en connaît… Alors forcément le spectre de loyers impayés ou de dégradations de logement peut effrayer n'importe qui. Pourtant, les derniers chiffres du ministère de la Justice sont clairs : seuls 2 % des logements mis en location souffrent d'impayés. Finalement, un fait presque minoritaire contre lequel il faut, dans tous les cas, se prémunir en tant que propriétaire. Pour ce faire, il y a plusieurs points à vérifier avant de valider le dossier d'un candidat afin de s'assurer du sérieux et de la fiabilité du futur locataire.
Le tri des candidatures reçues passera en priorité par le contrôle des revenus du candidat. Ici, il y a une règle bien connue de tous : le candidat devra au moins gagner 3 fois le montant du loyer. Dans les faits et selon les zones géographiques, certains propriétaires demandent aujourd'hui aux alentours de 2,5 fois pour être certains d'avoir des candidats. Toujours est-il que vous devez être vigilant par rapport à cet indicateur clé !
Le calcul de la capacité locative
Le calcul de la capacité locative est un autre moyen pour mesurer les conditions de ressources des locataires. Pour mieux estimer cela, prenez les revenus nets annuels et divisez-les par 12 puis par 3. Si le taux d'endettement est en dessous de 33, le ratio est alors OK. Combinez-le avec l'analyse des revenus, et vous devriez y voir plus clair sur les capacités de paiement des candidats.
Les pièces justificatives à scruter méticuleusement
Outre les revenus réguliers du candidat, vous devrez aussi vous assurer de prendre en compte différentes pièces administratives qui vous permettront de recouper les éléments que vous avez sous les yeux. Cela vous aidera à mieux déterminer la situation actuelle de chacun des potentiels futurs locataires. Depuis la loi ALUR, il y a moins de documents à présenter, mais tous ceux qui sont obligatoires revêtent un caractère plus qu'essentiel. Chaque dossier devra comporter :
- Les 3 derniers bulletins de salaire pour un salarié ou bien le dernier avis d'imposition pour toute autre situation ;
- Une attestation d'emploi pour les C.D.D. et C.D.I. ou un certificat de location prouvant que les candidats sont à jour dans leurs paiements.
Tous les justificatifs demandés sont importants pour vérifier qui est la personne. De plus, vous avez entièrement le droit de demander des originaux pour éviter toute contrefaçon. C'est même grandement conseillé pour recouper les informations et mener une petite enquête pour déterminer la cohérence du dossier. Vous pouvez très bien :
- Appeler l'employeur du candidat ;
- Vérifier ses revenus avec son numéro fiscal ;
- Poser des questions au candidat.
Loi et discrimination
Attention tout de même à garder en tête que pour tout dossier reçu, vous ne pouvez pas l'écarter pour certains motifs qui seront jugés comme discriminatoires : âge, apparence physique, état de santé, handicap, mœurs, orientation sexuelle ou religieuse…
Dans tous les cas, nous vous recommandons d'être le plus pointilleux possible tout en respectant scrupuleusement la loi. Vous ne pourrez par exemple pas demander les documents suivants :
- Relevé de compte bancaire ;
- Carte d'assuré social ;
- Attestation de bonne tenue de compte bancaire…
Objectif : se prémunir
Une fois que vous aurez pris toutes vos précautions, nous vous conseillons d'aller encore plus loin en ce qui concerne la solvabilité d'un locataire. Autre moyen de se prémunir efficacement : demander des garanties ! Celles-ci peuvent être complémentaires au dossier en demandant des garants solides et fiables. En général, il s'agit majoritairement des parents des locataires. Si vous souhaitez vous protéger au maximum, vous pouvez aussi réfléchir à contracter une assurance Garantie Loyers Impayés. Même si cela constitue un coût supplémentaire à la location, c'est également une solution parfaite pour combler tout impayé et ce, quelle que soit la raison de l'insolvabilité du locataire en place. N'hésitez pas à mettre en ligne, dès maintenant et gratuitement, votre annonce de location sur la plateforme SeLoger. Vous recevrez en direct la candidature de chaque locataire intéressé et pourrez faire un premier tri depuis votre espace personnel.
Vous avez désormais toutes les clés en main pour vérifier la solvabilité de vos candidats. Il ne vous reste plus qu'à publier votre annonce et trouver la perle rare !
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