Mutation professionnelle : comment obtenir un préavis de location réduit à un mois ?

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire qui donne congé de respecter, en principe, un préavis de trois mois avant de quitter son bail d’habitation. Il doit notifier sa décision au propriétaire, mais la loi prévoit plusieurs exceptions qui permettent de réduire ce délai à un mois.

Dans les situations suivantes, le locataire peut prétendre à un préavis réduit :

• Si le logement est situé dans une des zones classées « zones tendues et très tendues », notamment le Grand Paris et plusieurs grandes métropoles.
• En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation professionnelle, de perte d’emploi (y compris après un licenciement) ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
• Si l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, nécessite un changement de domicile.
• Si le locataire bénéficie de l’attribution d’un logement social.
• Si le locataire perçoit le RSA (revenu de solidarité active) ou l’AAH (allocation adulte handicapé).

L’attribution d’un logement social et la perception du RSA ouvrent les mêmes droits au préavis réduit, sans hiérarchie entre ces différents cas. En colocation, seul le locataire directement concerné par la mutation professionnelle peut invoquer ce motif. Les autres colocataires restent tenus au préavis normal de trois mois, sauf accord du bailleur pour lever la clause de solidarité liée à cette situation.

Le terme « mutation » désigne tout changement de lieu de travail imposé par l’employeur, qu’il s’agisse d’un transfert au sein de la même entreprise ou d’une nouvelle affectation nécessitant un déménagement. Les fonctionnaires mutés dans le cadre de leur carrière sont concernés au même titre que les salariés du secteur privé. La décision de muter un salarié appartient à l’employeur : elle ne dépend ni du locataire ni du bailleur, ce qui explique pourquoi ce motif légal est traité différemment d’une démission.

Un licenciement ouvre également droit à ce préavis réduit, tout comme un nouvel emploi trouvé après une perte d’emploi. En revanche, une démission volontaire ne suffit pas à elle seule à justifier un préavis réduit, sauf si elle s’accompagne d’un nouvel emploi entraînant un changement de résidence. Un salarié en CDD dont le contrat débouche sur un emploi nécessitant un déménagement peut, de la même façon, se prévaloir de ce motif légal.

Pour que le bailleur accepte la réduction du préavis, le locataire doit produire un justificatif solide. Voici une check-list des documents les plus souvent demandés :

• l’attestation de l’employeur précisant la nécessité de changer de résidence,
• l’ordre de mutation officiel ou le nouveau contrat de travail,
• la date de prise de poste et, si elle est connue, la date de remise des clés du nouveau logement,
• tout document complémentaire demandé par le bailleur en cas de doute sur la situation.

Le bénéfice d’un préavis réduit pour mutation professionnelle n’est pas automatique. Les tribunaux exigent un « lien de causalité » direct entre la mutation et la décision de donner congé. Le départ doit être la conséquence rapide de ce changement professionnel. La cour d’appel de Besançon a ainsi jugé qu’un congé donné plus de quatre mois après la mutation ne pouvait plus être rattaché à l’aléa professionnel ouvrant droit à la réduction de préavis. La cour d’appel de Paris rappelle, dans le même sens, qu’à défaut de concomitance entre la mutation et le congé, aucun préavis réduit ne peut être invoqué.

Si le bailleur estime que le motif invoqué n’est pas fondé, il peut contester la réduction du préavis devant le juge. En cas de litige, si le tribunal prononce l’annulation du préavis réduit, le locataire s’expose à une condamnation au versement d’une indemnité d’occupation correspondant aux mois de préavis non honorés. Ce risque financier reste toutefois rare : il ne concerne que les dossiers où le lien entre la mutation et le congé n’est pas suffisamment établi. Les bailleurs disposent ainsi d’un droit de vérification, mais aucun pouvoir de décision pour refuser un motif légal correctement justifié.

Pour un logement meublé, les règles sont différentes : le préavis de location est fixé à un mois pour tout départ du locataire, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un motif particulier. La distinction entre bail meublé et bail non meublé, régis tous deux par la loi du 6 juillet 1989, explique pourquoi la question du préavis réduit pour mutation ne se pose, en réalité, que pour les locations non meublées.

Dans une colocation, il n’est pas rare qu’un seul titulaire du bail soit concerné par la mutation professionnelle. Dans cette situation, les règles du préavis réduit ne s’appliquent qu’à ce locataire, les autres colocataires restant engagés pour la durée normale.

Si le bail est signé par deux concubins, le même principe s’applique : seul le concubin dont l’emploi justifie la mutation peut se prévaloir du préavis réduit, l’autre demeurant tenu par le préavis normal, sauf accord contraire du bailleur.

Une mutation vers une autre région ou à l’étranger relève des mêmes règles que pour un déménagement en France, dès lors que le lien de causalité avec le congé reste établi.

Voici les réponses aux interrogations les plus fréquentes des locataires concernés par une mutation professionnelle.

Le bailleur peut-il refuser un préavis réduit justifié ?

Non : dès lors que le motif légal est correctement justifié par les documents requis, le bailleur ne dispose d’aucun pouvoir de décision pour s’y opposer. Il conserve toutefois la possibilité de saisir le juge en cas de doute sérieux sur la réalité de la mutation.

Que se passe-t-il en cas de litige persistant avec le bailleur ?

En cas de litige avéré, si le juge estime le motif infondé, une condamnation à indemniser le bailleur reste possible. Les services de l’ADIL peuvent accompagner gratuitement le locataire dans la constitution de son dossier avant d’en arriver là.

Comment rédiger sa lettre de congé pour mutation ?

La lettre de congé doit indiquer l’objet de la demande, le motif légal invoqué, la date de départ envisagée et la liste des pièces jointes. Un modèle simple suffit : il n’est pas obligatoire de recourir à un professionnel pour la rédiger, mais mieux vaut relire attentivement chaque mention avant l’envoi.

Qui organise la remise des clés en cas de départ anticipé ?

Comme pour tout départ, la remise des clés et l’état des lieux de sortie se fixent avec le bailleur le jour convenu, quelle que soit la durée du préavis réduit accordé.

Sources :

(1) : CA Besançon, 30 janv. 2001 : Loyers et copr. 2001, n°174

(2) : CA Paris, 16 oct. 2001 : AJDI 2002. 37

(3) : Service-Public .fr, fiche « Locataire : comment donner congé ? »