Acheter un terrain pour le diviser

Division parcellaire, ce terme assez vague désigne en fait une chose simple : diviser un terrain en plusieurs parcelles. Acheter un terrain pour le découper en plusieurs parties distinctes est tout à fait possible, reste à en saisir la finalité, car on ne transforme pas un terrain en plusieurs lots pour le plaisir.

Mais alors, pourquoi procéder à une division parcellaire ? Il existe, évidemment, plusieurs raisons. Découper un terrain en plusieurs parcelles, plus petites et constructibles, peut être intéressant quand le terrain se révèle bien trop grand, voire trop cher. On peut ainsi l’acquérir à plusieurs et créer des lots sur lesquels chaque propriétaire pourra construire sa maison. 

On y aura recours quand on souhaite construire plusieurs maisons sur ce même terrain, histoire de le rentabiliser au maximum. On peut également diviser un terrain lorsque l'on désire vendre une partie inutilisée de ce terrain, notamment, afin récupérer de la liquidité.

La division parcellaire est une formule particulièrement rentable pour les propriétaires de grands terrains. En effet, des petites parcelles sont généralement plus faciles à vendre qu’un espace d’un seul tenant, a fortiori quand le prix au mètre carré est élevé. Dans ce cas, une plus-value est obtenue la plupart du temps, surtout si le terrain est convoité par un promoteur immobilier.

Diviser un terrain, c’est simple, mais certaines règles doivent être respectées. Avant de prendre un plan, un crayon et une règle, il faut avant tout s’assurer que son projet de division parcellaire est réalisable, se renseigner sur les démarches à effectuer, les interlocuteurs, le coût… Bref, il faut bien suivre les étapes de la division de terrain. Si la première n’est pas obligatoire, il vaut mieux ne pas la négliger ! Elle consiste en une étude de faisabilité qui sera déposée au service d’urbanisme de sa mairie. Concrètement, elle permet de vérifier que les lots issus de la division du terrain sont effectivement constructibles.

Le certificat d’urbanisme

L’idéal est donc de se procurer un certificat d’urbanisme opérationnel accompagné d’un plan de situation du terrain, d’une note descriptive du projet de division et d’un plan mentionnant les bâtiments existants. Vous devez le demander directement sur le site du service public via un formulaire à remplir ou par téléservice avec aide à la saisie. Délai d’obtention : deux mois environ. Le certificat d’urbanisme opérationnel est valable 18 mois à compter de sa date d’émission.

Autre élément important : le permis d'aménager. Ce document d'urbanisme, délivré par la commune où se trouve le terrain, autorise la création de différents lots constructibles sur un même terrain. Sa validité est de 3 ans. Si le projet a une emprise au sol inférieure à 2 500 m², le géomètre peut constituer le dossier. Pour un projet de division parcellaire dont l’emprise au sol est supérieure à 2 500 m², il faut s'adresser à un architecte.

Le bornage du terrain

Cette opération réalisée par un géomètre-expert permet de :

1. Fixer précisément les limites de la propriété et des nouvelles parcelles.
2. Définir l’accès du terrain en division et le passage des différents réseaux.
3. Dresser un document d’arpentage qui officialise la division de parcelle cadastrale. Il vise à assurer l'identification des nouvelles parcelles issues d'une division et permet la mise à jour du plan cadastral.

En clair, de nouveaux numéros cadastraux (parcelle détachée et initiale) sont attribués. Le tout est consigné dans le document modificatif du parcellaire cadastral (DPMC) envoyé aux services du cadastre. À noter également qu'en cas de vente d'un terrain déjà constructible, il est imposé au vendeur de faire réaliser une étude de sol géotechnique au préalable.

La déclaration préalable à la mairie

Dernière étape incontournable : la déclaration préalable à déposer en mairie. Elle permet d'informer les autorités de la division du terrain. En effet, c’est au propriétaire du terrain d’effectuer les démarches administratives quant à sa division. Il doit d’ailleurs le faire, quelles que soient ses intentions. Cela vaut, par exemple, s'il compte vendre la parcelle issue d’une division sans projet de construction. Il doit alors obtenir l’autorisation de procéder à la division de terrain en plusieurs lots à partir d’un terrain unique. Le propriétaire devra, dans ce cas, disposer d’un permis d’aménager ou une déclaration préalable obligatoire. 

Autre cas de figure : quand la ou les parcelles issues de la division font partie d’un projet de construction et quand au moins deux résidences distinctes doivent être édifiées sur la parcelle d’origine (la séparation du terrain ayant été réalisée avant la fin des travaux). Un permis de construire valant division doit alors être demandé à la commune par le propriétaire du terrain.

Diviser un terrain n’est pas gratuit. Il faut d’abord rémunérer le géomètre-expert qui effectue le bornage. En fonction de la superficie du terrain et du nombre de parcelles à délimiter, il faut prévoir entre 600 et 2 000 €. Cela peut, en revanche, s'avérer plus élevé selon la configuration du terrain, par exemple si ce dernier est accidenté. De plus, si la vente du terrain s'accompagne d'un projet de construction, des dépenses de viabilisation du terrain viendront s'ajouter. Il faudra ainsi compter entre 5 000 et 15 000 € pour raccorder vos terrains aux réseaux d’eau, de gaz, ou d’électricité.

Des taxes liées à la vente des parcelles – notamment la plus-value immobilière – sont également à prendre en compte, surtout pour les propriétaires depuis moins de trente ans. Certaines taxes communales sont parfois exigées par les municipalités. Elles s’élèvent à 10 % de différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition actualisé, selon l’indice des prix à la consommation.