Est-il obligatoire de réaliser une étude de sol avant de vendre un terrain à bâtir ?

La loi ELAN protège les acheteurs de terrains constructibles

À la question « est-il obligatoire de réaliser une étude de sol avant de vendre un terrain ? », la réponse est : « tout dépend du type de sol du terrain »... car, bien qu’il soit conseillé de toujours effectuer une étude de sol, certaines zones géographiques de notre pays voient le conseil se transformer en obligation. Il s’agit des zones où le sol est argileux. On peut d’ailleurs retrouver ces zones sur le site georisques.gouv.fr.

En effet, aujourd’hui, avec la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 1er janvier 2020 et son entrée en vigueur depuis le 1er octobre 2020, les acheteurs de terrains constructibles sont mieux protégés. Cette loi impose dorénavant aux propriétaires de réaliser une étude de sol avant la vente d’un terrain constructible dans les zones argileuses à risques. L’objectif ? Réduire les risques de sinistres qui, à ce jour, s’élèvent à plus de 20 000 par an (garanties constructions et les catastrophes naturelles incluses), pour des dommages moyens compris entre 30 000 et 40 000 € et cela peut aller beaucoup plus loin, jusqu’à la destruction de la construction.

Une mission géotechnique obligatoire

Étape préalable d’un projet de construction, l’étude de sol est obligatoire dans les zones définies comme moyennement ou fortement exposées au phénomène de Retrait-Gonflement des Argiles (RGA), phénomène lié à des périodes de sécheresse ou de pluies intenses. En effet, à la suite de ces évènements climatiques, le sol argileux peut se modifier entrainant en cas de sècheresse un retrait du sol ou un gonflement de celui-ci en cas de pluies intenses. Résultat : les constructions sont impactées dans leur structure.

Pour combattre les conséquences de ces mouvements, une étude de sol doit être menée par les vendeurs de terrain et assurée en décennale. Il s’agit de l’étude de sol G1, selon la norme NF P 94-500 de novembre 2013 qui se compose de deux phases : les missions G1 ES (Étude de Site) et G1 PGC (Principes Généraux de Construction). Cette dernière permet de définir les principes généraux de construction en fonction des informations collectées lors de la mission précédente (G1 ES). But : formuler les premières hypothèses de construction sur le terrain et identifier les risques géotechniques majeurs. À noter que les sociétés chargées de ces études de sol sont dûement assurées grâce à une garantie décennale. 

Comment se déroule une étude G1 PGC ?

La phase Principes Généraux de Construction (PGC) de l’étude G1 comporte 3 étapes :

1. Une enquête documentaire.
2. Une synthèse des archives.
3. Une visite de site et des investigations géotechniques réalisées par une société spécialisée dans l’étude de sol.

Cette dernière étape permet de déterminer la nature des sols, d’apprécier leur sensibilité au risque de retrait-gonflement des argiles, ainsi qu’aux autres risques géotechniques. De telles investigations nécessitent des sondages in situ, des prélèvements appropriés ainsi que des essais en laboratoire.

À la fin de ces recherches, un rapport d’étude est établi. Ce rapport permet de caractériser la nature des risques et de maîtriser leurs conséquences. Il contient les Principes Généraux de Constructions ainsi que les conclusions conformes à la norme NF P 94-500, à savoir :

• Contraintes pour la création d’éventuels sous-sols.
• Modes de fondations possibles.
• Améliorations possibles des sols.
• Risques géotechniques résiduels et risques encourus inhérents au projet.
• Notification des investigations à réaliser en complément pour réduire les incertitudes.

À qui revient l’obligation d’effectuer une étude de sol G1-PGC?

C’est le vendeur du terrain qui prend en charge financièrement l’étude de sol G1 PGC (compter un coût moyen de 1000 €) et qui la met à disposition de l’acheteur lors de la vente. L’acheteur doit ensuite faire une étude de sol G2 avant la construction de son ouvrage. Pour réaliser toutes ces études de sol, il existe des sociétés spécialisées qui engagent leur responsabilité décennale pour l’ensemble de ces études. Le vendeur doit donc se rapprocher d’une de ces sociétés, demander un devis puis faire réaliser l’étude qu’il annexera au contrat de vente de son terrain.