Dans certaines régions, la présence de sols argileux peut causer un phénomène de retrait-gonflement, qui fragilise les constructions. Afin de limiter et d’anticiper la survenue de sinistres dus à ces mouvements de terrain, la loi ELAN a instauré l’obligation de réaliser une étude géotechnique pour certaines transactions immobilières. Quand doit-on réaliser cette étude ? Quel est son coût ? SeLoger fait le point pour vous.
Quel est le principe d’une étude géotechnique ?
Le phénomène de retrait-gonflement
Le retrait-gonflement des sols argileux – aussi appelé RGA – est un phénomène résultant de mouvements de terrain.
En effet, les sols composés d’argile agissent comme une éponge. Ils gonflent pendant les périodes pluvieuses ou très humides, et se rétractent en période sèche. Ce phénomène entraîne alors des déformations de terrain.
Bien que ces variations soient lentes, elles peuvent fortement endommager les ouvrages et avoir de graves conséquences sur la structure d’un bâtiment.
L’intérêt d’une étude géotechnique
Une étude géotechnique – ou étude des sols – est une expertise, qui consiste à analyser la nature des sols dans le but d’identifier et de prévenir les risques de mouvements de terrain susceptibles d’affecter les fondations d’une maison.
Elle permet également aux constructeurs d’adapter leurs techniques de construction et de choisir les matériaux en fonction du type de sol, afin de consolider le bâtiment.
Les différents types d’études de sol
L’étude préalable / G1
L’étude géotechnique préalable – ou mission G1 – permet d’avoir une première évaluation de la nature du terrain et de prévoir les méthodes de construction qu’il sera possible de mettre en œuvre. Elle consiste à faire une enquête documentaire du terrain ainsi que des analyses en laboratoire d'échantillons de sol. L’étude préalable est utilisée dans le cadre d'une vente d’un terrain non bâti constructible.
L’étude de conception / G2
L’étude géotechnique de conception – ou mission G2 – repose sur une expertise technique plus poussée que la G1. Des sondages du sol et des essais in situ sont effectués afin de vérifier l’adéquation du terrain avec la technique de construction prévue par le constructeur.
C’est l’étude la plus fréquemment réalisée pour les projets de construction ou d’extension.
Elle se déroule en trois étapes :
- L’avant-projet rapporte les risques géotechniques et propose des solutions de construction, sur la base d’une ébauche dimensionnelle.
- La phase de projet indique les valeurs exactes des fondations, en fonction du plan définitif et des paramètres géotechniques.
- La phase de dossier de consultation des entreprises (DCE) consiste à transmettre toutes les valeurs aux entreprises intervenant dans la construction.
L’étude de suivi d’exécution / G3
Cette étude s’effectue pendant les travaux. Comme son nom l’indique, elle a pour objectif de contrôler la cohérence entre les prévisions de l’étude de conception (G2) et la réalité du chantier en cours. Elle n’est recommandée que si le terrain présente des risques spécifiques ou pour des projets immobiliers complexes.
La supervision géotechnique / G4
Cette mission de supervision consiste à contrôler la conformité des études de conception et d’exécution – souvent par le biais d'un bureau d’études indépendant spécialisé dans l'ingénierie des sols – et à vérifier la bonne exécution des travaux.
Cette étude est surtout réalisée pour les projets sensibles qui se trouvent sur des sols à fort risque géotechnique.
Le diagnostic géotechnique / G5
Ce diagnostic n’est requis qu’en cas de sinistre constaté sur l’ouvrage (fissures, par exemple). Il permet d’identifier l’origine des désordres structurels qui sont causés par des mouvements de terrain (tassement différentiel, fontis, glissement de terrain, présence d’eau…) et de proposer des solutions correctives.
Ce diagnostic est généralement réalisé à la demande d’un assureur ou d’un maître d’ouvrage, en cas de litige.
Quelles sont les obligations légales ?
Les zones concernées
La réglementation en vigueur a défini quatre catégories de zones pour cibler l’importance des risques géotechniques :
- Les zones d’exposition résiduelle sont des zones, où les sols ne comportent pas d’argile. Les risques de retrait-gonflement y sont considérés comme nuls.
- Les zones d’exposition faible correspondent à des terrains, où les formations d'argile sont minoritaires. Les risques géotechniques y sont donc faibles.
- Les zones d’exposition moyenne comprennent des sols avec de minces formations argileuses, et qui sont présentes de manière discontinue.
- Les zones d’exposition forte correspondent à des sols composés essentiellement d’argile. La probabilité et l’intensité des risques sont très élevées.
La réalisation d’une étude de sol est obligatoire dans les zones d’exposition moyenne et forte. Les principales régions françaises exposées sont la Bourgogne-Franche-Comté, le Centre-Val de Loire, la région PACA et la Nouvelle-Aquitaine.
Il est possible de savoir si un terrain est exposé à un risque de retrait-gonflement, en consultant le site officiel georisques.gouv.fr.
Les transactions immobilières concernées
La loi ELAN impose à un vendeur de terrain non bâti constructible, qui se trouve dans une zone d’exposition forte ou moyenne, de fournir à l’acquéreur une étude géotechnique préalable (G1) avant la conclusion de la vente.
Une étude de conception (G2) est également obligatoire avant de commencer des travaux de construction ou d’extension supérieure à 20 m².
Ces diagnostics sont ensuite annexés à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique de vente, et doivent suivre tous les changements de propriétaire.
Ils ont une durée de validité de 30 ans.
Quel est le coût d’une étude géotechnique ?
Les prix des études géotechniques sont fixés librement et dépendent donc de chaque professionnel et de plusieurs facteurs, tels que la surface du terrain, son accessibilité, la complexité du projet de construction, le nombre de sondages à réaliser, le type de machines à utiliser…
Toutefois, on retrouve, généralement, à peu près la même fourchette de prix pour les différentes missions, à savoir :
- entre 700 € et 1500 € pour une étude préalable / G1, qui est à l’entière charge du vendeur,
- entre 2 000 € et 3 500 € pour une étude de conception / G2, qui est à la charge du maître d’ouvrage,
- entre 1 000 € et 2 000 € pour une étude de suivi d’exécution / G3,
- jusqu’à 1 000 € pour une supervision géotechnique / G4,
- entre 2 000 € et 4 000 € pour un diagnostic géotechnique / G5.
Sources :
GEO2MO, combien coûte une étude de sol ?
ecologie.gouv. fr, Sols argileux, sécheresse et construction
Légifrance, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
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