Comment estimer le prix d'un terrain non constructible ?

Quentin Gres
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Vous désirez acheter un terrain non constructible, mais cherchez d'abord à connaître sa valeur ? Dans ce cas, vous pouvez faire appel à un géomètre, un expert immobilier ou un notaire, qui prendront en compte son emplacement et son état. Le reclassement à terme de cette parcelle comme terrain constructible peut faire prendre à ce bien immobilier une importante valeur.

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Estimation terrain non constructible
Qui solliciter pour l'estimation d'un terrain non constructible ? ©Getty
Sommaire

Qu'est-ce qu'un terrain non constructible ?

Par définition, un terrain est considéré comme inconstructible lorsqu'il n'y a pas accès ni raccordement à l'eau potable, à l'assainissement et à l'électricité. Il se peut que la parcelle ait été déclarée non constructible par les pouvoirs locaux (commune, intercommunalités...) pour cause de risques naturels ou encore pour en faire un espace naturel préservé. Il peut s'agir d'un terrain agricole ou d'une parcelle de forêt.

Si un terrain est classé dans la catégorie inconstructible, il est alors interdit d'y faire bâtir quoi que ce soit : maison, immeuble ou simple cabanon. Une construction temporaire est cependant autorisée si le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou le Plan d'Occupation des Sols (POS) en font mention.

Le statut juridique du terrain n'est cependant pas figé. Vous pouvez en faire la demande de révision auprès de la mairie, qui peut parfaitement refuser votre requête ou vous accorder le droit de fonder seulement une structure temporaire. Néanmoins, vous pouvez transformer cet espace en véritable terrain de loisir, un jardin ou bien encore un emplacement de camping.

Comment savoir si un terrain est inconstructible ?

Si vous avez acheté ou désirez acquérir un terrain, et que vous voulez vérifier son statut, le plus simple est de vous rendre à la mairie de la commune concernée. C'est là que vous pourrez consulter le PLU et le POS, qui sont des registres de référence. Le relevé cadastral, disponible en mairie ou sur le site officiel du Ministère de l’Économie et des Finances, vous apprendra les informations les plus importantes au sujet du terrain qui retient votre attention. Sachez que, quel que soit le statut de la parcelle, viabilisée ou non, cette dernière possède un numéro d’identification unique afin de le repérer dans le plan cadastral. Une consultation de celui-ci vous permettra de savoir quelles sont les limites exactes du terrain et sa situation dans la commune.

Si vous envisagez de faire bâtir une maison plus tard à cet emplacement, des règles particulières peuvent vous être imposées :

  • si le terrain est amené à intégrer un lotissement, avec des critères de type de toiture ou de matériaux que vous devrez utiliser ;
  • si la parcelle est située dans une zone classée à risque, avec une certaine distance vis-à-vis des autres maisons ou des fondations plus solides qui peuvent être imposées.

Vérifiez également que votre futur terrain n'est pas soumis à un droit de passage de vos voisins. Il est alors question de servitude de droit privé, qui autorise les habitants d'autres domaines adjacents à traverser le vôtre afin d'avoir accès à la voie publique.

Le Plan Local d'Urbanisme et le Plan d'Occupation des Sols vous indiquent aussi d'autres informations d'importance, relatives aux contraintes d'aménagement sur et autour du terrain. Il se peut que des projets de constructions soient prévus dans la zone concernée, la construction d'un immeuble, d'un bâtiment public ou encore l'ouverture d'une route.

Qui peut effectuer l’estimation d’un terrain non constructible ?

Que ce soit à l'initiative du vendeur comme de l'acquéreur, l'estimation est une étape quasi-incontournable. Le prix d'un terrain inconstructible est en règle générale bien inférieur à celui d'une parcelle à bâtir, ce qui peut présager des gains importants en cas de basculement de la première catégorie vers la deuxième.

Le prix au m² d'un terrain non constructible varie fortement selon la région, entre 0,5 et 10 €. Il est plus fréquent de voir des prix exprimés par hectare. En 2023, la moyenne nationale pour un terrain agricole est comprise entre 5 000 et 10 000 € / hectare, mais avec de grandes disparités. Les parcelles situées sur le littoral méditerranéen affichent une moyenne de 17 000 € à l'hectare, tandis que la Corse et les Pays de la Loire se situent en dessous de 3 000 €.

Un géomètre peut intervenir pour le bornage du terrain, afin d'en signaler distinctement les limites pour vous ainsi que les autres habitants de la commune, afin de prévenir les conflits de voisinage. Un agent ou expert immobilier est à même d'effectuer une expertise de la valeur du terrain.

Comment faire l'estimation d'un terrain non constructible ?

Lorsqu'il s'agit de déterminer la valeur d'une parcelle, trois critères principaux entrent en jeu : la superficie, la localisation du terrain ainsi que son état. La qualité de la zone environnante influe également sur le prix du terrain.

Si ce dernier est proche du centre-ville, facile d'accès, sa valeur en sera augmentée. Il en va de même si un cours d'eau traverse cette surface, permettant d'en faire une aire de loisirs avec activités variées. D'une manière générale, un classement futur en zone constructible peut permettre de dégager 30 % de bénéfices.

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