Vous avez acheté un terrain à bâtir, toutefois, celui-ci a été déclaré inconstructible. Vous vous demandez alors comment agir pour défendre vos droits ? Et si effectivement un terrain constructible peut devenir non constructible en l’espace de seulement quelques mois ? SeLoger vous explique de quoi il retourne, quels sont les recours envisageables et comment procéder.
Votre terrain est devenu non constructible, de quoi s’agit-il ?
Les règles d'urbanisme sont amenées à changer, surtout au niveau local, parfois dans un intervalle de temps plus ou moins court. Il se peut parfaitement qu'entre le moment où vous avez acheté la parcelle et celui où vous lancez les travaux, un changement de statut du terrain ait eu lieu. Trois critères définissent le caractère constructible d'un terrain, à savoir :
- la viabilisation, soit la possibilité de raccorder les lieux aux différents réseaux (eau, électricité, assainissement) ;
- l'absence de trop grands risques naturels, tels que les inondations ou l'éboulement ;
- l'autorisation de construire, en accord avec le certificat d'urbanisme.
Un changement intervenant dans l'un de ces trois paramètres peut remettre en cause votre capacité à faire construire votre maison sur le terrain.
Conseils de pros
Avant même de chercher à acheter le terrain, vous devez évaluer au maximum la nature de son sol. Cette dernière détermine en effet la faculté de la future maison à durer dans le temps. Un bureau d'étude géotechnique est à même de réaliser cette expertise. Cette dernière est d’ailleurs souvent réclamée par les organismes de prêt bancaire et d'assurance, ainsi que par le constructeur. Le prix de la démarche est estimé à 1 000 €, frais qui peuvent s'alourdir si le terrain est en pente. En plus de vous prémunir contre des travaux ultérieurs de consolidation imprévus, vous aurez une garantie quant à d'éventuels risques naturels.
Il est recommandé de lancer la construction de votre future habitation dès la propriété établie, afin de vous parer à tout changement de catégorie de votre terrain.
Pouvez-vous contester le caractère inconstructible de votre terrain ?
Aussi intimidant qu'ait l'air ce déclassement, vous devez savoir que le terme inconstructible est loin d’être immuable. Même si le changement de statut du terrain a été officialisé par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et le Plan d'Occupation des Sols (POS), il existe quelques démarches pour tenter de contester cette modification juridique.
Une enquête publique est lancée à l'occasion d'une révision du PLU ou du POS de la part de la commune. Vous en serez informé et à ce moment-là, vous pourrez marquer votre opposition au classement de votre terrain en catégorie non constructible. Si le changement est opéré au motif d'un projet d'intérêt général, il est possible de porter votre cause auprès d'un juge administratif.
Vous pouvez également demander à terme une révision du PLU et du POS auprès de la mairie. Celle-ci peut alors soit refuser votre requête, soit l'accepter, soit vous proposer un compromis vous autorisant à installer certaines structures temporaires sur la parcelle.
Votre terrain a le statut de « constructibilité limitée », qu’est-ce que cela signifie ?
Toutes les communes ne sont pas dotées d'un Plan Local d'Urbanisme ou d'un Plan d'Occupation des Sols. Pour celles qui n'en ont pas, le principe de constructibilité limitée interdit les constructions en dehors des secteurs urbanisés de ces mêmes communes. Il se peut que le terrain qui vous intéresse soit justement situé hors zone urbaine et soit légalement inconstructible selon les règles d'urbanisme.
Références juridiques
La Loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) prévoit que toutes les communes dépourvues de documents d'urbanisme locaux relèvent du Règlement National d’Urbanisme (RNU). Il existe des dérogations à la constructibilité limitée, si la commune accepte de nouvelles constructions afin de maintenir sa population, dans le respect de l’article L.111-1-2 du code de l’urbanisme.
Pouvez-vous installer des équipements sur un terrain non constructible ?
Le fait qu'un terrain soit classé comme inconstructible vous interdit d'y faire bâtir une maison, un immeuble ou même un simple cabanon. Cependant, les équipements dits mobiles ne sont pas concernés. Il est possible d'installer un espace de camping, avec tentes et caravanes, ainsi que des mobile-homes. Votre terrain peut également devenir un espace de loisir appréciable, ou encore un jardin.
Votre terrain est devenu inconstructible. Peut-il redevenir constructible ?
Le fait que votre surface de terrain soit reclassée n'est pas définitif. Pour espérer pouvoir modifier son statut, il vous faudra obtenir la révision du PLU et du POS auprès de la mairie. Il est conseillé de présenter un solide dossier comprenant une expertise de la nature des sols. Vous devez aussi bien préparer les frais de raccordement aux réseaux d'eau et d'électricité, afin de savoir exactement le prix nécessaire pour viabiliser le terrain. Si votre commune ne dispose pas d'un PLU, la préfecture départementale sera votre interlocuteur privilégié.
Les points clés à retenir
- Un terrain à bâtir peut être rendu inconstructible suite à une modification du Plan Local d'Urbanisme et du Plan d'Occupation des sols.
- Il est possible de contester ce changement de statut auprès de la mairie, et à défaut, auprès d'un juge administratif.
- Un terrain non constructible peut toutefois accueillir des structures mobiles.
- Vous pouvez demander une révision des Plans d'urbanisme à la mairie ou à la préfecture départementale.
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