« À quoi il sert, ce cadastre dont le futur acheteur de ma maison vient de me parler ? »

Yann Cervodispo
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Le cadastre est un document topographique précieux qui recense de nombreuses informations sur la propriété foncière, l’emprise au sol des bâtiments ou encore la superficie d’une parcelle. Ce registre est mis à jour en permanence, au gré des transactions immobilières.

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Un cadastre
Tout, tout, tout, vous saurez tout sur le cadastre ! © Olivier-Tuffé
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Qu’est-ce que le cadastre ?

Initié par Napoléon en 1807, le cadastre devait permettre de recenser les plans des propriétés foncières du pays, leur surface et leur valeur. De plus en plus précise au fil du temps, cette base de données est aujourd'hui facilement accessible en ligne. Elle offre une multitude d’informations, très utiles dans le cadre d’un projet immobilier.

Quand on parle du cadastre, on parle en réalité de trois bases de données

  • le plan cadastral, qui représente graphiquement chacune des millions parcelles qui composent le territoire français;
  • la matrice cadastrale, un document qui donne l’identité des propriétaires et la liste des parcelles leur appartenant;
  • la documentation fiscale composée des déclarations d’évaluation des propriétés.

Le cadastre actuel est consultable dans les centres des impôts fonciers ou dans les mairies, mais aussi sur cadastre.gouv.fr. On peut visualiser et imprimer le plan de n’importe quelle parcelle. 

Si la documentation cadastrale est très utile pour obtenir des informations dans le cadre d’un achat immobilier, elle sert surtout de base à l’administration fiscale pour le calcul des impôts fonciers. Et ce, depuis son origine ! La valeur cadastrale permet en effet d’établir l’ensemble des impôts et taxes liés à l’immobilier :

Quel est l’intérêt du cadastre pour l’acquéreur ?

Lors d’une acquisition, le cadastre peut aider les acheteurs à obtenir des informations précieuses sur la taille et sur la forme exacte de la propriété, ainsi que sur les limites de propriété ou encore sur l’emplacement du bâti (immeuble, piscine…). Il s’agit d’acheter de manière tout à fait éclairée, en complément d’une visite sur place. 

Le site internet dédié au plan cadastre est accessible à tous gratuitement. Il permet de connaître la superficie exacte d’un terrain, d’en connaître les mesures, son périmètre et éventuellement les distances entre différents points. On peut aussi connaître l’emprise au sol d’un bâtiment, comme une maison, et ainsi connaître la superficie de jardin restante ou encore la distance avec un autre bâtiment afin d’estimer le vis-à-vis. 

Un bien immobilier qui n’apparaît pas sur le plan cadastral peut aussi permettre d’identifier une construction illégale

Connaître le nom du propriétaire

Si le plan cadastral est facilement accessible, c’est un peu plus compliqué en ce qui concerne les informations contenues dans la matrice cadastrale. Celles-ci ne sont consultables que par le propriétaire des lieux. Il recense, en effet, des informations sensibles, comme :

  • l’ensemble des biens possédés par un même propriétaire,
  • sa date de naissance,
  • son adresse,
  • son revenu cadastral permettant de calculer l’impôt foncier… 

En revanche, si vous avez identifié une parcelle qui vous intéresse et que vous souhaitez entrer en contact avec son propriétaire, il est possible de le retrouver légalement. Il faut d’abord connaître la référence cadastrale de la parcelle. Elle est indiquée sur cadastre.gouv.fr et se compose de trois chiffres, suivis de deux lettres et à nouveau trois chiffres (exemple : 000 AB 121). 

Grâce à cette référence, il est possible de demander le nom du propriétaire de la parcelle en mairie, mais c’est tout. Son adresse ou ses coordonnées restent confidentielles. 

Obtenir encore un peu plus d’infos

Il est également possible de faire une demande auprès du Service des propriétés foncières pour en savoir un peu plus sur une parcelle. En passant par ce service, on peut obtenir le nom des différents propriétaires successifs et l’historique des prix de vente de manière précise puisqu’il recense aussi bien les achats, que les donations ou les successions. Il faut néanmoins motiver la demande par écrit et s’acquitter de frais variables. 

Enfin, il existe également le Serveur Professionnel de Données Cadastrales (SPDC). Ce service est libre d’accès pour les notaires et les géomètres. Grâce à ce fichier, ils disposent de toutes les informations liées à la parcelle :

  • bornage,
  • règles d’urbanisme en vigueur,
  • environnement et risques éventuels,
  • historique de la parcelle,
  • identité du propriétaire,
  • données de valeurs foncières… 

Par l'intermédiaire du notaire qui a accès à toutes les informations liées à la parcelle, l’acquéreur aura une vision d’ensemble du bien qu’il va acheter. Le cadastre est un outil essentiel pour les acheteurs qui souhaitent comprendre pleinement la propriété qu'ils envisagent d'acheter. 

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