Comment estimer le prix du m² d'un terrain constructible ?

17 nov 2022
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Comment connaître la valeur d'un terrain - constructible - à Paris, en Ardèche, dans le Calvados, dans le Finistère ou encore n'importe où en France ? Quels sont les critères à connaître pour effectuer, au plus près, l'estimation au m² de votre terrain ? No stress, SeLoger vous dit tout.

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Un homme qui doute
Pour estimer (sans se tromper) le prix au mètre carré d'un terrain constructible, voici comment l'on procède. © Dean Drobot

Sommaire

Quel est le prix moyen du m² d'un terrain constructible ?

Le prix moyen du m² de terrain constructible en France est de 152 €. Toutefois, en fonction de la commune, du département ou de la région concernée, il existe des disparités très importantes.

Un terrain constructible (aussi appelé terrain à bâtir) est un terrain susceptible d'être édifié. Des constructions neuves pourront donc y être érigées.

Comment calculer le prix au m² d’un terrain constructible ?

Cadre de vie, région concernée, viabilisation, nature du sol... Quels sont les critères principaux pour calculer le prix d'un terrain constructible ?

La taille de l'unité urbaine (communauté de communes, agglomération)

Le nombre d'habitants de l'unité urbaine de votre terrain est un facteur important pour fixer son prix. Par exemple, dans les zones rurales où on trouve moins de 2000 habitants, le coût du m² constructible se situe autour de 50 €. Au contraire, dans une zone plus dense qui comprend plus de 200 000 habitants, les prix moyens se situent autour de 160 €/m². Quant à Paris, le prix du m² peut monter au-dessus de 300 €/m².

La région dans laquelle se trouve le terrain constructible

Le prix du m² d'un terrain constructible est également tributaire de la région où l'on se trouve. En Provence ou sur la Côte d'Azur, les prix sont, par exemple, beaucoup plus élevés que dans l'Oise, la Lozère ou l'Essonne. C'est à Paris que les tarifs sont les plus élevés. Ces disparités existent, également, au sein même des régions.

La viabilisation du terrain constructible

La viabilisation d'un terrain, c'est le fait de le raccorder à l'électricité, à l'eau et au gaz. Ainsi, si un terrain est viabilisé, son prix au m² sera forcément plus important que celui d'un terrain qui ne l'est pas.

La nature du sol

Le sol d'un terrain peut aussi influencer son prix. Dans le cas, par exemple, d'un terrain argileux, l'acheteur va d'abord devoir réaliser des travaux de drainage avant de construire son bien immobilier. Le coût de ces aménagements à effectuer va donc se répercuter sur le prix du terrain.

L'état du terrain

Un terrain peut être vierge ou il peut déjà accueillir un bâtiment qu'il faut détruire. Dans ce cas, cela va engager des frais pour l'acheteur qui va devoir effectuer des travaux. L'état du terrain influence donc aussi son prix au m².

L'exposition du terrain constructible

L'exposition d'un terrain est une donnée essentielle pour son prix au m². En effet, un terrain bien exposé va faciliter la construction de votre maison et va diminuer le coût de votre consommation d'énergie. Dans cette optique, un terrain exposé plein sud aura un prix au m² plus élevé qu'un terrain exposé plein nord.

La forme et la typologie du terrain constructible

Il existe des formes et des typologies de terrain très différentes. Un terrain en pente, par exemple, nécessite des travaux de terrassement. Une parcelle à la forme plus complexe qu'un carré ou qu'un rectangle sera plus difficile à aménager. Ainsi, plus le terrain est plat et d'une forme standard, plus il aura un prix élevé.

Le cadre de vie autour du terrain constructible

Comment est la vie autour du terrain constructible ? Est-ce que les services, écoles et commerces sont bien représentés ? La réputation de la commune ou du quartier est-elle bonne d'un point de vue de la sécurité ? Le lieu est-il bien desservi par le train, le métro, les bus ou le tramway ? Les réponses à toutes ces questions peuvent fortement impacter le prix du m² d'un terrain.

Comment déterminer le prix d’un terrain à bâtir ?

Vous souhaitez connaître la valeur du m² d'un terrain dans un secteur particulier ? Pour cela, vous pouvez consulter la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) où sont répertoriées toutes les ventes immobilières. Vous n'avez qu'à sélectionner votre département, votre commune, la section cadastrale du terrain et vous aurez une idée des prix pratiqués à Rennes, en Ile-de-France, en Corse, dans la Creuse, dans les Côtes-d’Armor et partout en France.

Quelle est la surface minimum d’un terrain constructible ?

La loi n'impose aucune surface minimale de terrain pour la construction d'une maison individuelle. Vous pouvez donc construire votre habitation sur le terrain de votre choix. Vous devez, seulement, être certain que la surface du logement convient à celle de la parcelle.

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