Quels sont différents types de financement pour l'achat d'un bien immobilier ?

Laetitia Lapiana 11 sep 2023
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Alors que les taux d’intérêt pour un crédit immobilier classique poursuivent leur envolée et dépassent désormais les 4% pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus, les emprunteurs peinent de plus en plus à décrocher un crédit. Il est grand temps de faire le point sur les financements et les aides complémentaires que les candidats à l’achat peuvent mobiliser pour alléger la note et renforcer leur projet d’achat.

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aides au financement
Face à l'emballée des taux d'emprunt, les dispositifs de financement complémentaire constituent une véritable aubaine pour les candidats à la propriété. @ Getty
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Crédit bancaire classique, des options complémentaires

On ne parle plus que de lui avec l’envolée continue des taux d’emprunt immobiliers depuis l’an dernier. Mais le crédit dit « amortissable », bien qu’il représente la solution la plus courante pour financer son achat immobilier, n’est pas la seule option, du moins pour la totalité des sommes à engager. Plusieurs dispositifs existent pour réduire le coût de son crédit, remplumer son budget, contrer la poussée des taux et se donner plus de chances de finaliser son emprunt bancaire.

À commencer par les prêts à l’accession dits prêts aidés, notamment réservés aux primo-accédant et soumis à des plafonds de ressources. Accessibles sous conditions, ces prêts ou subventions d’État permettent de financer une partie non négligeable de l’achat d’un bien, voire de constituer un apport pour ceux qui n’en disposent pas, et donc de réduire mécaniquement la part allouée au crédit bancaire.

Trois aides à la loupe pour l’achat de sa résidence principale

Le prêt à taux zéro ou PTZ

Comme son nom l’indique, le PTZ permet de financer une partie de son acquisition sans payer d’intérêts en retour, en complément d’un prêt classique. Bonne nouvelle : il vient d’être prolongé jusqu’en 2027 ! Réservé aux ménages disposant de revenus modestes en vue d’acquérir leur première résidence principale, il peut constituer un apport personnel ou un sérieux coup de pouce pour franchir le pas de la propriété, son montant pouvant couvrir jusqu’à 40% du coût d’acquisition d’un bien. Mobilisable pour les logements neufs ou n’ayant jamais été habités, son homologue dans l’immobilier ancien, dit PTZ ancien, permet de financer l’achat d’un bien à rénover à condition d’engager des travaux d'amélioration ou de rénovation énergétique, notamment pour les passoires thermiques (étiquetées F et G au DPE), afin d'optimiser leur performance énergétique pour une consommation inférieure 331 kWh/m2 après travaux (DPE A à E).

Le prêt accession d’Action Logement

S’adressant aux emprunteurs salariés d’une entreprise de plus de 50 employés, le prêt accession, distribué par Action Logement, a pour vocation « d'accompagner les salariés les plus modestes dans l'acquisition de leur résidence principale". A l’instar du PTZ, ce dispositif permet de faciliter l’accès à la propriété et de financer une partie de l’acquisition d’un bien neuf, à construire ou issu du secteur social dans le cadre de vente HLM, grâce à un crédit immobilier plafonné à 30 000 € depuis le 1er septembre (contre 40 000 € auparavant). Et ce, à un taux très avantageux de 1 % hors assurance, largement inférieur aux taux pratiqués actuellement par les établissements bancaires. A noter qu’un certain nombre de conditions sont à respecter. Pour en savoir plus, consultez le site Action Logement.

Le coup de pouce des collectivités locales

Peu connues mais précieuses : les aides octroyées par les collectivités locales. Nombre de communes, départements ou intercommunalités proposent ainsi des aides pour l’achat d’un logement sur leur territoire, qui pour attirer de nouveaux habitants, qui pour subventionner la rénovation de biens anciens. Prenant la forme de subventions ou de PTZ locaux (cumulables avec un PTZ « national »), le montant de ces aides – souvent destinées aux primo-accédant (mais pas que !) –, varie d’une ville à une autre (généralement compris entre 10000 et 25000 €) et constitue un complément appréciable en marge d’un crédit bancaire classique.

En charge de recenser les différentes aides proposées dans l’Hexagone par les collectivités locales, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) donne accès à ces différentes mesures locales via une carte interactive.

Prêt épargne logement, des taux préférentiels fixés à l’avance

Allant de pair avec le Plan épargne logement (PEL) ou le compte épargne logement (CEL), le Prêt épargne logement peut représenter un complément de financement très intéressant pour tous ceux qui ont souscrit un PEL, qui plus est avant la remontée spectaculaire des taux d’emprunt.

Accessible à tous les détenteurs d’un PEL dont la période d’épargne arrive à terme (entre 4 à 10 ans), la particularité de ce dispositif est justement de pouvoir emprunter au taux fixé au moment de sa souscription. Selon le niveau du capital épargné, le montant du prêt est plafonné à 92 000 €, pour une durée d’emprunt allant de 2 à 15 ans. Une aubaine pour les candidats à la propriété qui ont d’ores et déjà la possibilité de mobiliser leur PEL pour l’achat ou la construction de leur résidence principale, ainsi que pour le financement de travaux.

Le prêt familial, l’alternative solidaire

Il fait son grand retour face à l’emballée des taux : le prêt familial, qui peut constituer une option de choix lors d’un achat immobilier, soit en guise d’apport, soit pour compléter le financement et accéder plus aisément au crédit bancaire selon ses capacités. Comme son nom l’indique, ce prêt peut être souscrit auprès d’un membre de sa famille, le plus souvent les parents, et présente divers avantages comme le fait d’être entièrement défiscalisés, contrairement à la donation.

En pratique, s’agissant d’un prêt, il est conseillé de consigner par écrit ses conditions – montant, durée, éventuels intérêts, garanties, modalités de remboursement... –, sous seing privé ou par acte notarié, notamment si ce montant dépasse 1500 €. Au-delà de 5000 €, une déclaration auprès des l’administration fiscale est de mise, via le formulaire n° 2062. Une démarche incontournable pour éviter notamment que les impôts ne requalifient cette somme au titre de la donation

Connaissez-vous le Bail Réel Solidaire (BRS) ? Même s’il ne s’agit pas d’une aide au financement, ce dispositif permet d’acquérir un logement neuf avec une forte décote sur le prix de vente. Le principe est simple : l’achat porte sur le bâti seul, hors terrain. Autrement dit, vous êtes propriétaire de votre appartement mais pas du terrain sur lequel il est bâti, que vous louez à loyer modéré à un organisme foncier solidaire (OFS). Un mécanisme qui permet de faire baisser le coût de vente de 20 à 50 % du prix du marché !

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