Boudées, décotées, négociées… C'est la triple peine pour les passoires thermiques

Laetitia Lapiana
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Sur le front de l’immobilier, les passoires énergétiques, autrement dit les biens classés F et G au DPE, filent clairement un mauvais coton. Moins visités, décotés, davantage négociés, ces vilains petits canards de la performance énergétique subissent de plein fouet les effets de la loi Climat & Résilience, dont le calendrier est en marche. On vous dit tout.

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Lyon
Sale temps pour les propriétaires de passoires thermiques… © EnginKorkmaz
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Les « mauvais DPE » boudés par les visiteurs

Là où, hier encore, le DPE (diagnostic de performance énergétique) figurait parmi les critères secondaires dans la quête d’un logement, le comportement des porteurs de projet a passablement évolué ces deux dernières années. Non seulement la qualité énergétique d’un bien est davantage prise en compte par les futurs acquéreurs, mais le DPE est devenu un critère de recherche qui permet de filtrer les annonces immobilières sur SeLoger, sa classe étant désormais renseignée dans 83 % des annonces du site. Car oui, pour une part grandissante d’acheteurs, un DPE bien classé est devenu une condition sine qua non, en marge d’autres critères de choix prioritaires comme la surface ou l’emplacement. 

Selon l’étude Opinionway pour SeLoger, en 2023, 90 % des candidats à l’achat, contre 50 % en 2020, affirment ne vouloir visiter que les biens au DPE performant. 

Il faut dire qu’entre poussées inflationnistes, décollage des taux d’emprunt et hausse galopante du prix de l’énergie, de nouvelles contraintes finissent par peser dans les choix des futurs acquéreurs. Or, un mauvais DPE est aujourd’hui synonyme, pour une large frange de la population, de travaux lourds et coûteux et de factures énergétiques majorées.

On compte aujourd’hui 17 % de passoires énergétiques en France, soit 5,2 millions de biens, contre 4,7 millions avant la refonte du DPE intervenue en juillet 2021, le nouveau calcul du DPE ayant réinjecté 8 % du nombre de biens notés F et G sur le marché. À noter que la mention « passoire énergétique » est obligatoire sur les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2022.

Passoires énergétiques : bientôt la grande braderie ?

Pour être autorisés à louer, les bailleurs de biens classés G+ n’ont pas d’autre choix que d’engager de lourds travaux de rénovation énergétique, longs et coûteux, en vue de « surclasser » leur bien au DPE.

Rien d’étonnant qu’un nombre grandissant de propriétaires de passoires thermiques se soient empressés de céder leur bien. Selon l’analyse économique menée sur la base des annonces de ventes publiées sur SeLoger, la part des passoires thermiques en vente sur le site s’est envolée pour atteindre 19,2 % en 2022, presque le double qu’en 2020. 

Là encore, l’impact d’un mauvais DPE signe une double peine pour les propriétaires de passoires thermiques puisque la décision de vendre s’accompagne, bien souvent, d’une baisse de prix rendue nécessaire pour concrétiser la transaction. Selon l’étude Opinionway pour SeLoger, 79 % de futurs vendeurs de résidences secondaires et 57 % de bailleurs en investissement locatif se disent prêts à baisser leur prix de mise en vente. Pour preuve, ces biens s’affichent désormais 3,9 % moins cher que les logements non énergivores.

À Paris qui, pour rappel, concentre 37 % des annonces de passoires en vente sur SeLoger, le recul des prix pour les mauvais DPE (F et G) est de 3,7 %, alors que la baisse n’est que de 2,7 % en moyenne pour les biens plus performants.

Pour rappel, le calendrier des interdictions progressives de mise à la location, dont la première échéance était fixée au 1er janvier dernier pour les DPE « G + » (200 000 logements), va concerner les étiquettes G et F à l'horizon 2025 et 2028, pour un total de 2 millions de biens ciblés par la loi Climat & Résilience.

Passoires thermiques : des négociations musclées

Même son de cloche du côté des négociations. Selon l’étude Opinionway pour SeLoger, 40 % des futurs acquéreurs se disent intéressés par les logements les plus énergivores en vue de négocier fermement leur prix. De fait, parmi les biens, toutes classes de DEP confondues, le taux de négociation des passoires étiquetées F et G est de l’ordre de 5,6 % sur le prix de vente, face à un rabais moyen de 3,7 % sur les autres biens.

Un phénomène qui devrait s’amplifier dans les mois à venir, du fait des échéances législatives à venir et, plus globalement, des conséquences de la crise énergétique et du changement de comportement des acteurs du marché immobilier, acquéreurs en prime, dans l’émergence de nouveaux critères de choix qui président à tout projet immobilier.

L’impact d’un mauvais DPE est aussi tangible sur le marché locatif. Si les biens les plus énergivores (G+) sont déjà interdits à la location, les DPE F et G sont, eux, soumis à l’indexation des loyers sur l’IRL, en attendant leur retrait du marché de la location à échéance 2025 et 2028, sauf à entreprendre des travaux d’amélioration du score énergétique du logement.

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