Nos astuces pour estimer des combles en vue de les acheter

Quentin Gres
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Vous habitez un appartement dans une copropriété ? Savez-vous que vous avez la possibilité de racheter les combles, et de transformer ainsi votre logement en duplex ? Pour cela, vous devez bien évidemment vous renseigner sur le processus de fonctionnement de l’achat de cette partie du bâtiment. On vous explique ci-dessous comment procéder à une estimation pour l’achat des combles.

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Une femme devant un
Comment estimer des combles ? © Getty
Sommaire

Le droit des combles en copropriété

Avant d’entamer les démarches pour une estimation pour le rachat des combles, vous avez besoin de mieux connaître vos droits, ainsi que la réglementation applicable. Pour commencer, sachez que la vie en copropriété vous confère des droits sur les parties privatives de votre lot – autrement dit, les éléments à l’intérieur de votre appartement : murs, fenêtres, plafonds, volets, revêtements de sol, porte d’entrée, équipements de cuisine et salle de bains, cloisons, etc. Ces droits concernent également une quote-part relative aux parties communes. D’où l’intérêt pour vous, comme pour les autres copropriétaires, de maintenir ces parties en bon état. 

Les combles peuvent être des parties communes, et désignées comme telles dans le règlement de copropriété. Dans ce cas de figure, vous n’aurez donc pas la possibilité « d’annexer » les combles, sous peine de commettre une voie de fait justifiant une remise en état des lieux. Néanmoins, vous aurez toujours la possibilité de les acquérir, en sollicitant une autorisation préalable auprès de l’assemblée générale des copropriétaires.

Comment déterminer la nature des combles ?

La nature des combles peut être privative ou commune. Pour vous en assurer, il vous faudra vérifier cette donnée figurant sur votre titre de propriété, sur l’état descriptif de division (EDD) ou sur le règlement de copropriété. Si l’un de ces documents indique que les combles sont expressément inclus dans les parties privatives de votre lot, alors vous êtes libre de les aménager comme vous le souhaitez. Tout ceci, bien sûr, en respectant les limites prévues par la loi.

Si, en revanche, le règlement de copropriété fait état de « parties communes », alors vous ne pourrez pas librement les annexer pour votre compte. Vous devrez solliciter une autorisation auprès de l’Assemblée générale, afin d’acquérir ces combles. À savoir, les combles sont considérés comme des parties communes si « leur accès présente un intérêt pour la copropriété au sens général ». Ce peut être le cas lorsque, par exemple, l’accès au toit ne peut se faire que depuis les combles.

Que faire en cas d’imprécision ?

Vous constatez une contradiction entre plusieurs documents concernant le sujet des combles en copropriété ? N’hésitez pas à vous référer à la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence en la matière. Vous estimez que la qualification des combles n’est pas claire, après lecture du règlement de copropriété ? Dans ce cas, c’est aux tribunaux de déterminer à qui les combles appartiennent.

Comment estimer le rachat des combles ?

Vous voilà désormais sur le point d’obtenir le rachat des combles dans votre copropriété. Mais comment définir une telle dépense, et comment réussir à fixer le prix de rachat des combles ? Pour cela, vous allez avoir besoin de tenir compte de plusieurs critères : 

  • Le prix de vente de la surface habitable au mètre carré, à l’intérieur de la zone où se trouve la copropriété (dans le même immeuble ou quartier).
  • La surface habitable, qui viendra se rajouter au bien actuellement détenu par l’acquéreur. Pour ce faire, commencez par délimiter l’ensemble de l’espace au sol, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Multipliez ensuite le résultat obtenu par la largeur et la longueur. En cas de doute, il peut être utile de contacter un artisan spécialisé dans l’aménagement des combles, afin d’avoir une idée précise du volume après isolation de la toiture.
  • La décote sur le prix au mètre carré, concernant l’état des combles et leur emplacement. Pour cela, on conseille de partir du prix moyen au mètre carré pratiqué dans le quartier, et d’y appliquer (par exemple) une décote de 50% relative aux travaux à envisager, et au coût élevé des frais d’acquisition.

Vous êtes désormais mieux armé(e) pour estimer la valeur des combles situés dans votre copropriété, en vue d’une opération de rachat. Toutefois, sachez que cet investissement peut représenter une charge non négligeable pour vous. En effet, au prix de cession, il faudra rajouter le coût des travaux dans la plupart des cas. Quant aux formalités et démarches, elles sont également lourdes à supporter, et toujours à la charge exclusive de l’acquéreur. Comptez généralement entre 3 000 et 5 000 € pour les services indispensables d’un géomètre expert.

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