Comment estimer les travaux de rénovation d’une maison avant l’achat ?

Quentin Gres
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Vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves, mais celui-ci nécessite des travaux de rénovation. Une maison à rénover peut représenter une bonne opportunité sur le plan financier, à condition de connaître le coût global des travaux. Pour vous assurer de faire une vraie bonne affaire, vous devez impérativement réaliser une estimation des travaux de rénovation de la maison, avant de soumettre une offre d’achat au vendeur. SeLoger vous explique comment faire.

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Estimer rénovation maison avant achat
Vous envisagez d'acheter une maison ancienne ? Voici tout ce qu'il faut savoir sur l'estimation des travaux de rénovation avant de faire votre offre d'achat. ©Getty
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Comment réaliser une estimation pour des travaux de rénovation d’une maison avant l’achat ?

S’il est facile, pour un œil non averti, de constater que les tapisseries ou le carrelage sont à changer, il est moins facile de repérer des vices cachés ou d’éventuels problèmes d’isolation ou de plomberie, par exemple. C’est pour cela qu’il est vivement recommandé de faire appel à un expert pour évaluer l'ampleur des travaux d'un bien ancien.

En effet, lors d’une contre-visite, vous pouvez vous faire accompagner par différents artisans spécialisés (électricien, plombier, maçon…) afin de faire estimer les travaux de rénovation. En revanche, si certains travaux touchent la structure du bien ou que vous envisagez d'agrandir l'habitation ou de restructurer l'intérieur, il faudra dans ce cas demander les services d'un architecte ou d'un maître d'œuvre.

En plus de l’expertise des professionnels du bâtiment, il est également indispensable de consulter l'ensemble des diagnostics immobiliers du bien qui se trouvent dans le DDT (dossier de diagnostic technique). Ces documents vous apporteront de précieuses informations, notamment sur la performance énergétique et l’état des installations de gaz, d’électricité ou d’assainissement non collectif. Le vendeur a l’obligation de vous présenter le DDT dès la première visite.

Il est possible d'intégrer le coût de la rénovation dans un prêt immobilier. Pour cela, la banque va alors vous demander de lui fournir des devis de professionnels, et non une estimation approximative que vous aurez calculée vous-même.

Quelle estimation moyenne faut-il compter pour des travaux de rénovation ?

Il existe plusieurs niveaux de rénovations, dont le coût s'estime en fonction de la tâche à réaliser et de la surface (en m²) à rénover.

Un rafraîchissement ou une rénovation légère

Un rafraîchissement ou une rénovation légère consistent à donner un coup de jeune à l’habitation en effectuant des travaux qui visent essentiellement à améliorer l’aspect esthétique du logement. Il s'agit donc de :

  • refaire la peinture ;
  • changer le papier peint ;
  • poser un nouveau revêtement de sol (carrelage, parquet…) ;
  • remplacer les sanitaires...

Pour un simple rafraîchissement, il faut prévoir un budget compris entre 250 € et 500 € par mètre carré à rafraîchir.

Une rénovation partielle ou complète

Une rénovation complète ou partielle comprend la réalisation de tâches plus importantes. Ces dernières peuvent impliquer plusieurs postes de travaux, dans une grande partie de l’habitation. Cela concerne par exemple : 

  • le ravalement de façade ;
  • le remplacement du système de chauffage ;
  • le changement des menuiseries (fenêtres ou portes) ;
  • la remise à neuf de l’isolation thermique ;
  • la réfection de l’installation électrique ou de la plomberie...

Ce type de rénovation représente un budget compris entre 500 € et 1 000 € par mètre carré.

La rénovation lourde ou la réhabilitation

Les rénovations lourdes ou les travaux de réhabilitation sont des travaux de gros œuvre qui vont modifier l’ossature ou la structure de l'habitation, tels que :

  • la suppression d’un mur porteur ;
  • la réfection de la toiture ;
  • l’agrandissement d’une ouverture de fenêtre…

Il faut compter, dans ce cas, entre 1 000 € et 2 000 € par m² pour ce type de rénovation.

Est-il possible d’inclure une condition suspensive à une offre d’achat ?

Le bien immobilier qui vous intéresse nécessite des travaux. Vous avez donc besoin d’un devis pour déterminer le montant global que vous êtes en mesure de proposer dans l’offre d’achat. Seulement, il arrive que les artisans soient indisponibles pour visiter le bien avec vous dans l’immédiat. 

C’est pourquoi, vous avez la possibilité d’inclure une condition suspensive à votre offre d’achat. Cela signifie que si le montant des travaux de rénovation dépasse le budget que vous vous êtes fixé, vous pouvez annuler votre offre sans subir de pénalité financière.

Cette clause suspensive doit alors mentionner que votre offre ne sera définitive que si le coût des travaux se limite à tel montant. Si la somme des travaux s'avère supérieure à votre budget, vous devez obligatoirement présenter les devis pour justifier l'annulation de votre offre.

En intégrant une clause suspensive, vous pouvez ainsi faire une offre d’achat sans perdre de temps, en attendant d’obtenir les devis.

Dans le cadre d'un achat immobilier, une clause suspensive peut être utilisée dans une offre d'achat ou dans un compromis de vente pour différents motifs. Les conditions les plus courantes sont la nécessité d'obtenir un permis de construire, une demande préalable de travaux, ou encore l'obtention d'un prêt immobilier.

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