Comprendre les frais de dossier d'un prêt immobilier

Les frais de dossier pour un prêt immobilier sont demandés à l’emprunteur par la banque et entrent en compte dans le calcul du TAEG (taux annuel effectif global). On vous explique.

Qu'est-ce que les frais de dossier ?

Les frais de dossier correspondent à une somme qui couvre le travail d’analyse que doit réaliser la banque à réception de vos pièces justificatives. Il s’agit donc de : 

1. l’analyse de votre profil emprunteur au regard de critères précis (votre situation financière globale, vos revenus, vos dettes, votre éventuel apport personnel, etc.) ; 
2. l’estimation de votre capacité d’endettement au vu des données récoltées ; 
3. la préparation des documents contractuels pour le prêt. 

L’objectif de la banque au cours de cette étude de dossier est de définir votre solvabilité ainsi que le risque que votre situation représente pour elle. À l’issue de cette analyse, elle pourra vous proposer une solution de financement adaptée, avec des mensualités en adéquation avec le montant de vos revenus. 

Pourquoi les frais de dossier sont-ils appliqués ?

Les frais de dossier permettent de rémunérer l’examen que nous venons d’évoquer : l’étude de faisabilité, la mise en conformité des documents et la rédaction des contrats.

Les frais de dossier ne sont en rien obligatoires mais dans les faits, la plupart des banques en appliquent. Concernant le montant, il dépend du taux sur le capital emprunté que l’établissement souhaite apposer. 

Retenez que : 

• le taux des frais de dossier varie entre 0,5 % et 1,5 % du montant emprunté ; 
• le montant fluctue entre un minimum de 500 € et un maximum de 1 500 €.

Pour certains prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ), l’État exige des banques qu’elles offrent les frais de dossier aux emprunteurs. D’autres prêts d’accession sociale plafonnent les frais de dossier à 500 ou 700 €.

Les frais de dossier entrent dans le calcul du TAEG (taux annuel effectif global) qui permet de comparer les offres de prêts entre elles. Ce taux représente le coût de votre crédit, à savoir le montant que vous aurez à verser en plus de la somme que vous empruntez. 

Le TAEG concerne les prêts immobiliers, mais aussi les crédits à la consommation et se base sur : 

• les frais de dossier ; 
• les intérêts du prêt ; 
• les frais dus à un intermédiaire éventuel, comme un courtier ; 
• le coût de l’assurance et des garanties obligatoires ; 
• les frais liés à l’ouverture du compte, à sa tenue, et à l’opération de paiement ; 
• le coût de l’évaluation du bien (dans le cas d’un crédit immobilier).

Nous avons vu quels étaient les enjeux de ces frais bancaires. Entrons maintenant dans le concret : le paiement.

Quand doit-on payer les frais de dossier ?

Cette question appelle plusieurs réponses. En réalité, les frais de dossier peuvent être réglés à plusieurs moments, au choix de l’établissement bancaire.

En général, les banques font le choix de prélever la somme au moment de la mise en place du prêt. Concrètement, le prélèvement intervient après l’acceptation de l’offre de crédit et avant le déblocage des fonds. 

Cependant, il arrive également que les emprunteurs doivent régler les frais de dossier au moment de la signature de l’acte de vente. 

Autre cas assez courant : le montant des frais est déduit de la somme débloquée. Pour le dire autrement, si vous empruntez 230 000 €, mais que les frais de dossier s’élèvent à 900 €, la somme que vous percevrez sur votre compte sera de 229 100 €. 

Que se passe-t-il si le prêt n'est pas accordé ?

La banque a rassemblé toutes vos pièces et, après examen, elle décide de ne pas vous accorder le prêt. Dans ce cas, vous n’avez pas à régler de frais de dossier. 

En revanche, si le prêt vous est accordé, trois scénarios sont possibles : 

1. soit vous ne renvoyez pas l'offre de prêt signée dans les temps, auquel cas vous ne devrez régler aucun frais ;
2. soit vous renvoyez les documents dans les temps, la vente aboutit et vous payez les frais ;
3. soit vous signez l’offre mais la vente n’aboutit pas. Dans ce cas, la banque peut alors vous facturer les frais d’étude, si et seulement si cette clause est mentionnée dans le contrat. Le montant correspond au maximum à 0,75 % du capital emprunté (maximum 150 €).

Nous l’avons vu, les frais de dossier sont fixés librement par les banques. Il est donc tout à fait en leur pouvoir de réduire ce montant, voire d’en exonérer les emprunteurs. D’autant plus que les frais de dossier offerts sont une astucieuse façon d’attirer les futurs acquéreurs et de gagner des parts de marché !

En effet, les organismes prêteurs ne se rémunèrent pas avec ces quelques centaines d’euros. Ils comptent davantage sur les intérêts et l’assurance emprunteur.

Mais alors, les frais de dossier pour un prêt immobilier sont-ils négociables ? Oui, il est possible de demander à sa banque de réduire le montant, voire de le supprimer. La meilleure stratégie de renégociation consiste à :

• comparer les offres des différents organismes bancaires ;
• faire jouer la concurrence pour obtenir une remise auprès de l’établissement de votre choix.

Si vous avez un solide profil emprunteur (revenus stables, bonne situation financière, gros apport, etc.), vous pouvez aussi jouer cette carte pour tenter de convaincre l’établissement prêteur. Autre possibilité : arguer votre fidélité (si vous êtes un client de longue date).

Grâce à cette présentation, vous savez désormais à quoi vous attendre en matière de frais de dossier pour votre futur prêt immobilier. Un pas de plus vers la maison de vos rêves !