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Qu'est-ce que le TAEG immobilier ?

Vincent Cuzon 06 déc 2023
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Vous allez souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat de votre appartement ou de votre maison ? Pour comparer les offres des différents établissements prêteurs, attardez-vous sur le TAEG. De quoi s’agit-il, comment est-il calculé et quel est son impact sur votre prêt ? On vous répond.

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Le TAEG rassemble tous les frais liés à votre crédit. © StefaNikolic - Getty Images
Le TAEG rassemble tous les frais liés à votre crédit. © StefaNikolic - Getty Images
Sommaire

Le TAEG immobilier, c’est quoi exactement ?

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) correspond au coût global de votre crédit immobilier. Plus concrètement, le TAEG immobilier est le montant que vous devrez payer en plus du remboursement de la somme empruntée pour financer l’achat de votre maison ou de votre  appartement. Taux et TAEG sont donc deux notions bien distinctes.

Car alors que nous avons tendance à nous concentrer uniquement sur le taux d’intérêt lorsque nous recherchons un crédit immobilier, le TAEG est en réalité plus pertinent pour comparer les offres de différents établissements prêteurs. En effet, les règles sont les mêmes pour tous les organismes de crédit, qui ont l’obligation d’annoncer le TAEG immobilier appliqué dans leurs publicités ainsi que dans leurs offres préalables de prêt. Le TAEG, c'est donc une comparaison des taux simplifiée, vous permettant d'avoir une estimation précise du montant total des frais occasionnés par les différentes offres de crédit qui vous sont proposées.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG immobilier) peut être fixe ou variable.

Comment est calculé le TAEG immobilier ?

En plus des intérêts du crédit, représentant la rémunération prélevée par la banque en contrepartie du prêt accordé, le TAEG d’un prêt immobilier comprend tous les frais liés à l’obtention de votre emprunt :

  • les frais de dossier,
  • les frais de courtage si vous avez confié votre recherche de prêt à un courtier en crédit immobilier,
  • le coût de l’assurance emprunteur,
  • les frais de garanties (hypothèque ou cautionnement)
  • ainsi que les frais d'ouverture et de tenue d'un compte en cas d'obligation d'ouverture de compte bancaire au sein de l’établissement qui vous octroie votre crédit immobilier.

Il intègre également les éventuels frais d'évaluation du bien immobilier payés à une agence. En revanche, les frais de notaire et d’agence ne sont pas pris compte dans la mesure où ils ne sont pas directement liés au crédit. Même si vous savez désormais quels sont les différents frais compris dans ce taux, le calcul du TAEG prêt immobilier est complexe et peut varier selon différents facteurs, notamment la durée de l’emprunt. Il existe néanmoins une formule simplifiée permettant d’estimer plus ou moins précisément le TAEG :

  • [(montant total à rembourser - montant de l'emprunt) /montant de l'emprunt] x nombre de mensualités

Le mieux pour connaître le TAEG reste toutefois de vous tourner vers un ou plusieurs établissements prêteurs et/ou vers un courtier en crédit. Ces professionnels seront les plus à même de vous indiquer les taux immobiliers de votre emprunt immobilier.

Impact du TAEG sur le coût de votre crédit immobilier

Vous l’aurez compris, le TAEG représente le coût global de votre crédit. Plus il est élevé, plus le coût de votre emprunt le sera également. Toutefois, plusieurs solutions peuvent vous permettre de réduire votre TAEG immobilier. Pour maximiser vos chances de bénéficier du TAEG le plus bas possible, il est important de soigner votre profil emprunteur. Cela passe par un dossier solide, avec un apport personnel conséquent et un taux d'endettement sous la barre des 33 %. Il faudra également démontrer la gestion saine de vos comptes bancaires et éviter à tout prix les découverts.

L’autre solution consiste à faire jouer la concurrence, par vos propres moyens ou en faisant appel à un courtier, pour bénéficier de l’offre la plus attractive. Certaines banques peuvent par exemple vous offrir les frais de dossier si vous domiciliez vos revenus au sein de leur établissement. Vous pouvez également demander une délégation d’assurance, ce qui revient à souscrire votre assurance emprunteur au sein d’un autre établissement que celui qui vous accorde votre crédit. Dans tous les cas, sachez que votre TAEG devra être inférieur au taux d’usure, lequel correspond au taux maximum qui peut vous être accordé lors de la souscription d’un prêt.

Le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure en vigueur au moment de la souscription.

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