Il est tout à fait possible de vendre un bien encore sous hypothèque, et cela arrive fréquemment. Cependant, cette opération nécessite de suivre une procédure précise et de régler les frais de mainlevée. Explications.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
L’article 2393 du Code civil définit l’hypothèque comme une « sûreté réelle immobilière ». Elle est souvent exigée par le créancier en garantie d’un prêt, car elle le protège en cas de défaut de paiement. L’établissement prêteur sait qu’il peut saisir et vendre le bien si le propriétaire ne rembourse pas ses mensualités.
Il est possible d’hypothéquer aussi bien le bien immobilier que l’on souhaite acheter que celui déjà détenu. Dans tous les cas, cette garantie facilite généralement l’obtention d’un crédit.
Comment se passe la vente d’un bien sous hypothèque ?
Le notaire chargé de la vente contacte le vendeur (ou la banque du vendeur) pour obtenir un décompte des sommes dues. Si un crédit est toujours en cours, il informe le vendeur qu’il devra s’acquitter des frais de mainlevée.
La mainlevée correspond à la levée de l’hypothèque, indispensable lors d’une vente. Elle doit être signée et publiée auprès du service de la publicité foncière.
Lors de la transaction, le notaire rembourse le créancier à l’aide des fonds versés par l’acheteur, puis reverse le solde au vendeur.
Dans certains cas, il est possible de transférer le prêt : l’hypothèque peut alors être déplacée sur un autre bien. Attention, des indemnités peuvent s’appliquer selon les conditions du contrat de prêt.
À combien s’élève les frais de mainlevée ?
Une mainlevée d’hypothèque entraîne plusieurs types de frais :
- les émoluments du notaire,
- la TVA,
- la contribution à la sécurité immobilière,
- les droits d’enregistrement,
- les frais administratifs.
Les frais d’enregistrement auprès du service de publicité foncière sont encadrés par le Code général des impôts (CGI). Ils comprennent principalement la taxe de publicité foncière (ou droit d’enregistrement), calculée en pourcentage du prix de vente ou de la valeur de la transaction, soit environ 0,3 % à 0,6 % de la somme empruntée.
L’établissement prêteur peut également prélever ses propres frais, précisés dans la grille tarifaire de la banque.
Quand l’hypothèque est-elle levée automatiquement ?
L’hypothèque est automatiquement levée :
- soit 20 ans après sa mise en place,
- soit lorsque le crédit arrive à son terme.
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