Comment fonctionne le prêt à taux zéro ?

Créé en 1995 par décret, le prêt à taux zéro, ou PTZ, est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété immobilière. C’est un prêt immobilier réglementé, accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants, qui vient en complément d'un crédit immobilier classique pour financer l'achat ou la construction d'une résidence principale.

Le PTZ est distribué uniquement par les établissements bancaires ayant signé une convention avec l'État. En contrepartie, ces derniers bénéficient d'un crédit d'impôt destiné à compenser le coût de ce prêt sans intérêts.

C'est une véritable opportunité pour de nombreux ménages souhaitant accéder à la propriété, car l'emprunteur ne rembourse que le capital emprunté, sans payer d'intérêts. Le PTZ permet ainsi de réduire le coût global du financement, avec une quotité pouvant atteindre les 50 %.

Pour mieux comprendre les modalités de ce dispositif et ses conditions d'attribution, vous pouvez faire le plein d'informations au sujet du prêt à taux zéro version 2026.

Le PTZ présente certaines caractéristiques spécifiques qui en conditionnent l'accès. Pour bénéficier de ce crédit à taux zéro, vous devez respecter plusieurs critères.

Qui peut prétendre au PTZ ?

• Il est réservé aux particuliers : on parle ici de personnes physiques. Les personnes morales, comme une société civile immobilière (SCI), ne peuvent pas prétendre au PTZ.
• Il ne peut pas financer la totalité de l'achat. Contrairement à un prêt bancaire immobilier classique, l'emprunteur doit l'associer à un ou plusieurs autres financements cumulables, comme un prêt immobilier classique, un prêt d'accession sociale (PAS), un prêt conventionné ou un prêt épargne-logement. Le PTZ peut financer jusqu'à 50 % du coût total de l'achat pour un appartement, et 30 % pour une maison individuelle.
• Le PTZ est sans intérêts et sans frais de dossier.
• Il s'étend sur une durée de 20 à 25 ans. Selon les revenus du ménage, le remboursement peut être immédiat ou comporter une période de différé de 15 ans maximum, pendant laquelle aucune mensualité de PTZ n'est due.
• Il est soumis à des conditions de ressources et de primo-accession. Les emprunteurs ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant leur demande, sauf exceptions (invalidité, handicap, victime d'une catastrophe ayant rendu la résidence principale inhabitable).

Quels logements peut-on acheter avec un PTZ ?

Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro peut financer l'acquisition ou la construction d'un logement neuf, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un appartement, sur l'ensemble du territoire français.

Le PTZ peut également financer certains projets immobiliers spécifiques :

• L'achat d'un logement ancien avec travaux, sous réserve de respecter les conditions géographiques et énergétiques prévues par le dispositif. Le logement doit se situer en zone B2 ou C et nécessiter des travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Les travaux d'économie d'énergie doivent également permettre d'atteindre les exigences de performance énergétique réglementaires, notamment la classe D au minimum après travaux.
• L'achat d'un logement social par son locataire, sous certaines conditions.
• L'acquisition d'un logement dans le cadre d'un bail réel solidaire (BRS) ou d'une location-accession (PSLA).
• La transformation d'un local existant, comme un ancien commerce ou un atelier, en logement.

Dans tous les cas, le bien doit être destiné à devenir la résidence principale de l'emprunteur. Pour répondre à cette définition, il doit être occupé au moins 8 mois par an.

De plus, le logement doit devenir la résidence principale de l'acquéreur au plus tard un an après l'acquisition ou la fin des travaux.

Le PTZ est un prêt sans intérêts, soumis à des plafonds de ressources. Ceux-ci varient en fonction de deux éléments :

• La zone géographique dans laquelle se situe le logement. Chaque commune est classée dans une zone (A, A bis, B1, B2 ou C), selon le niveau de tension de son marché immobilier.
• Le nombre de personnes qui composent le foyer.

Pour connaître le classement de votre commune, vous pouvez utiliser le simulateur de zonage ABC de Service-Public.fr.

Les plafonds de ressources applicables pour prétendre au PTZ en 2026 sont les suivants :

Le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer qui occupe le logement est pris en compte. Il s'agit normalement de celui de l'année N-2, auquel s'ajoute celui des autres futurs occupants. Toutefois, pour déterminer les ressources retenues, l'administration compare ce total au coût total de l'opération immobilière divisé par 9 et retient le montant le plus élevé.

Ces plafonds constituent donc un premier indicateur pour savoir si vous pouvez prétendre à un crédit à taux zéro. Ils ne suffisent toutefois pas à déterminer le montant auquel vous aurez droit.

Le montant du PTZ dépend de plusieurs critères : vos ressources, le nombre de personnes qui occuperont le logement, la localisation du bien, sa nature (neuf ou ancien) et le coût de l'opération immobilière.

Le plafond de l'opération immobilière retenu pour fixer le montant du PTZ

Le coût total de l'acquisition pris en compte pour calculer le PTZ est plafonné. Ce plafond dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation.

Source : Economie.gouv.fr

Concrètement, si vous achetez un logement pour deux personnes en zone C et que le coût total de votre opération atteint 163 000 €, seuls 150 000 € seront retenus pour calculer le montant de votre PTZ.

La part du PTZ varie selon vos revenus et le type de logement

La part maximale du coût de l'opération pouvant être financée par le PTZ dépend également de la tranche de revenus du ménage.

Pour déterminer cette tranche, il faut diviser les ressources retenues par un coefficient familial, qui varie selon le nombre de personnes occupant le logement :

Le résultat obtenu permet de déterminer la tranche de revenus applicable, en fonction de la zone géographique du logement.

Pour un achat dans le neuf, la quotité maximale du PTZ dépend ensuite du type de bien :

Pour un achat dans l'ancien avec travaux en zone B2 ou C, les quotités sont différentes :

Ces pourcentages s'appliquent au coût de l'opération retenu dans la limite des plafonds réglementaires. Le montant obtenu reste également soumis aux règles qui ont trait aux autres modes de financement associées au PTZ : pour les tranches 2, 3 et 4, il ne peut pas dépasser celui des autres prêts immobiliers de plus de 2 ans. Pour la tranche 1, il peut dépasser ce montant de 25 % au maximum.

Enfin, le remboursement du PTZ peut être organisé en une ou deux périodes. Dans le second cas, l'emprunteur bénéficie d'un différé de remboursement, dont la durée varie selon ses ressources, et qui peut aller jusqu'à 15 ans maximum. La durée totale du prêt ne peut pas dépasser 25 ans.

L'acquisition d'un logement neuf ou ancien peut faire l'objet d'un financement par le biais d'un PTZ, à condition de respecter les critères d'éligibilité propres à chaque opération.

Pour un logement ancien, rappelons que le bien doit se situer en zone B2 ou C et nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Les travaux d'économie d'énergie doivent également respecter les exigences réglementaires de performance énergétique : le logement doit notamment atteindre la classe D après travaux.

De nombreux critères entrent en ligne de compte pour déterminer le montant de votre PTZ : la nature du logement (neuf ou ancien), le type de bien, votre revenu fiscal de référence, le nombre d'occupants, la zone géographique et le coût de l'opération.

Pour combiner facilement ces informations et vous faire une idée du montant auquel vous pourriez avoir droit, vous pouvez effectuer une simulation en quelques clics grâce au simulateur de prêt à taux zéro du Crédit Agricole.

Cette estimation vous permettra de mieux anticiper votre plan de financement, avant de solliciter une banque pour étudier votre dossier. Attention toutefois : une simulation ne garantit pas l'obtention du PTZ. L'établissement prêteur reste libre d'apprécier votre capacité de remboursement et de décider de vous accorder ou non ce financement.