Les frais de garantie d’un prêt immobilier

Le capital d’un crédit immobilier peut atteindre des sommes assez conséquentes, avec des durées de remboursement dépassant les 15 ans, dans certains cas. Durant cette période, aucun emprunteur n’est à l’abri des aléas de la vie, qui empêchent parfois le paiement du prêt.

Pour se prémunir contre ces incidents, les banques imposent certaines garanties, dont la souscription d'une assurance de prêt, qui prend en charge les échéances du prêt immobilier durant lesquelles l'emprunteur se retrouve dans l’incapacité de payer. Elle couvre alors les défauts de paiement qui surviennent à la suite d’une perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), d’une invalidité permanente (partielle ou totale), d’une incapacité temporaire de travail ou du décès du souscripteur.

Les banques demandent également une protection supplémentaire pour couvrir les difficultés de remboursement dont les motifs sont exclus de l’assurance emprunteur. On distingue alors deux types de garanties. La sûreté personnelle correspond à un organisme ou à une personne physique, qui se porte garant du remboursement du crédit, en cas de défaillance financière de l’emprunteur. La sûreté réelle offre quant à elle la possibilité pour les établissements bancaires de saisir le patrimoine de l’emprunteur, s’il ne peut plus rembourser son crédit.

Le principe

La caution est la garantie la plus utilisée dans le cadre d’un prêt immobilier, notamment pour les primo-accédants qui n’ont pas de patrimoine. Elle peut s’appliquer pour l’acquisition d’un terrain ou de tout type de bien ancien ou neuf. En revanche, elle ne peut pas garantir les prêts à l’accession sociale (PAS) et les prêts à taux zéro (PTZ).

Le principe de la caution consiste à ce qu’un organisme de cautionnement – une mutuelle, ou plus rarement une personne physique – se porte garant de l’emprunteur, en cas de difficultés de paiement. Cela signifie que, si l’emprunteur ne peut pas honorer ses échéances, l’établissement bancaire se retournera vers le garant pour obtenir les sommes dues. Le garant réglera alors les sommes demandées par la banque, et demandera ensuite le remboursement à l’emprunteur, souvent sous forme d’échéancier.

Il faut savoir que l’acceptation d’un cautionnement bancaire n’est pas automatique : le profil et le projet immobilier de l’emprunteur sont minutieusement étudiés.

Les frais

Une caution bancaire entraîne des frais de garantie, qui dépendent de chaque organisme et du capital emprunté. Les frais se composent de :

• une commission fixe, pouvant varier entre 170 € et 620 €, en moyenne,
• une cotisation au FMG (fonds mutuel de garantie), représentant environ 0,8 % du coût total du crédit, auquel s’ajoute un montant forfaitaire de 200 €.

Certains organismes proposent la restitution de 75 % du versement au titre de la cotisation au FMG, si l’emprunteur a honoré toutes ses échéances sans aucun incident de paiement.

Fonctionnement

Si l’emprunteur n’arrive pas à honorer les mensualités de son prêt immobilier, l’hypothèque permet à la banque de saisir le bien acquis avec le prêt en question, et de le revendre en adjudication afin de récupérer les sommes dues.

Cette garantie peut être utilisée pour tout type de bien immobilier, qu’il soit acheté sur plan, ancien ou neuf. Elle peut même garantir un emprunt pour des travaux de rénovation.

Une hypothèque est un acte authentique, qui doit impérativement être mis en place par un notaire. C’est lui qui rédige l’acte et l’enregistre au service de publicité foncière.

Elle est valable durant toute la période du crédit et prend fin automatiquement un an après la dernière mensualité du prêt.

Si l’emprunteur décide de faire un remboursement anticipé de la totalité du crédit, il devra faire une demande de mainlevée pour annuler l’hypothèque.

Le coût

La mise en place d’une hypothèque conventionnelle est la plus onéreuse des garanties, car elle nécessite l’intervention d’un notaire. En règle générale, les frais se situent dans une fourchette comprise entre 1,5 % et 2 % du montant total du crédit.

Les frais de garantie d'une hypothèque sont calculés en fonction du capital emprunté et se décomposent ainsi :

• les émoluments du notaire : entre 0,3 % et 0,5 %,
• la taxe sur la publicité foncière : entre 0,3 % et 0,8 %,
• la contribution à la sécurité immobilière et l’inscription de l’hypothèque : environ 0,06 %,
• les frais de formalités et de débours : entre 100 € et 300 €, en fonction des démarches que le notaire a effectuées.

En cas de remboursement anticipé du crédit, l’emprunteur devra s’acquitter des frais de mainlevée, qui représentent environ 0,3 % et 0,8 % du montant du prêt.

Le principe

Anciennement appelée « privilège de prêteur de deniers » (PPD), l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers fonctionne sur le même principe qu’une hypothèque conventionnelle, à la différence qu’elle ne peut pas s’appliquer pour l’achat d’un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement), qui n’est pas encore construit.

De plus, cette hypothèque dispose d’un caractère prioritaire, en cas de saisie du bien, c’est-à-dire que la banque sera remboursée en premier, avant les autres créanciers éventuels de l’emprunteur.

Les frais

Les frais de garantie d'un privilège de prêteur de deniers sont les mêmes que ceux d'une hypothèque classique, excepté que cette garantie n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Elle est donc moins onéreuse. Il faut compter entre 0,50 % et 1 % du montant du crédit.

Le principe

Le nantissement est une garantie bancaire réelle, qui consiste à gager les biens incorporels de l’acheteur, tels qu’une assurance-vie, des comptes épargne, des parts sociales…

Ce patrimoine est alors bloqué pendant toute la durée de remboursement du prêt. En cas de non-paiement du crédit, la banque peut puiser dans les biens nantis afin de récupérer les sommes dues.

Les frais

C’est la garantie bancaire la moins coûteuse : elle dépasse rarement les 500 €, en règle générale. Les frais sont aussi calculés en fonction du montant total de l’emprunt.

Sources:

helloprêt, les frais de garantie

Cafpi, Le privilège de prêteur de deniers

Pretto, Calculer le coût de son hypothèque

Luko, Frais de mainlevée