L’assurance de prêt est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?

L'assurance de prêt immobilier n'est pas une obligation légale, mais elle est en pratique nécessaire pour obtenir un crédit immobilier, et ce, même dans le cadre d'un investissement locatif. Les banques exigent en effet cette assurance pour garantir le remboursement du capital restant dû en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de l'emprunteur. Cette mesure protège également l'emprunteur et ses proches des imprévus de la vie, tels que les accidents ou les maladies, qui pourraient compromettre leur capacité de remboursement. Si un tel évènement survient, l’assurance prend en charge le remboursement total ou partiel du paiement des mensualités du prêt.

Dans le cadre d'un investissement locatif, certaines garanties de l'assurance emprunteur sont obligatoires et d'autres sont facultatives.

Les garanties obligatoires

On relève deux garanties qui doivent systématiquement apparaître dans le contrat d’assurance emprunteur :

• Garantie décès : en cas de décès de l'emprunteur, l'assureur prend en charge le remboursement du capital restant dû, en fonction du montant assuré.
• Garantie Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : cette garantie s'applique si l'assuré devient invalide de manière totale et irréversible avant l'âge de 65 ans, que ce soit à cause d'une maladie ou d'un accident. Dans ce cas, l'assureur rembourse le capital restant dû.

Les garanties facultatives

D’autres garanties peuvent être ajoutées à votre contrat, en fonction de votre situation :

• Garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) : elle couvre l'invalidité qui empêche définitivement l'assuré d'exercer toute activité professionnelle rémunératrice. Cette garantie est souvent nécessaire pour l'achat d'une résidence principale, mais reste facultative pour un investissement locatif. Le taux d'invalidité doit être supérieur ou égal à 66 %.
• Garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) : elle couvre l'incapacité partielle d'exercer une activité professionnelle, avec un taux d'invalidité compris entre 33 et 65 %.
• Garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT) : en cas d'incapacité temporaire d'exercer une activité professionnelle due à une maladie ou un accident, cette garantie couvre les mensualités du prêt pour une durée déterminée.
• Garantie perte d'emploi : cette garantie est activée en cas de licenciement ouvrant droit aux allocations de Pôle Emploi ou en cas de perte d'emploi pour un mandataire social.

Depuis la loi Lagarde de 2010, les emprunteurs ont la possibilité de choisir une assurance de prêt externe à l'établissement prêteur, ce qui permet de bénéficier d'une couverture mieux adaptée et souvent moins coûteuse. Cette pratique est appelée délégation d'assurance.

Les banques doivent fournir une Fiche Standardisée d'Information (FSI) lors de la première simulation d'offre de prêt. Cette fiche détaille les garanties d'assurance exigées ainsi qu'une estimation du coût de l'assurance, incluant la quotité, le montant des cotisations mensuelles, le coût total et le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance).

La délégation d'assurance vous permet de comparer les offres du marché et de choisir celle qui répond le mieux à vos besoins. L'établissement prêteur ne peut refuser cette délégation si le niveau de garanties du contrat choisi est au moins équivalent à celui proposé par la banque.

Grâce à la loi Lemoine de 2022, il est désormais possible de résilier son contrat d'assurance emprunteur à tout moment. Cette résiliation peut se faire par tous moyens (courrier, email, espace client, etc.) sans préavis, à condition que le nouveau contrat d'assurance respecte les garanties minimales exigées par la banque.

Pour changer d'assurance, vous devez :

• Envoyer une demande de résiliation à votre assureur actuel, accompagnée du certificat d'adhésion de la nouvelle assurance et des conditions générales et particulières du nouveau contrat.
• Informer votre assureur de la date de prise d'effet du nouveau contrat accepté par la banque.

Si les conditions sont respectées, la banque doit modifier le contrat de prêt dans un délai de 10 jours. L'assureur initial ne peut s'opposer à la résiliation.

La loi Lemoine a également supprimé le questionnaire de santé pour les crédits immobiliers inférieurs à 200 000 €, remboursés avant 60 ans. Cependant, pour les montants plus élevés ou pour des durées plus longues, le questionnaire de santé reste une étape obligatoire. Ce document permet aux assureurs d'évaluer les risques liés à l'état de santé de l'emprunteur et d'appliquer des surprimes si nécessaire.

Pour les personnes ayant un risque aggravé de santé, la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) facilite l'accès à l'assurance et à l'emprunt. Cette convention s'applique sous certaines conditions pour les prêts immobiliers. En cas de refus d'assurance ou de garanties insuffisantes, des solutions alternatives comme les sûretés (hypothèque, cautionnement, nantissement) peuvent être envisagées pour sécuriser le prêt.