Prêts hypothécaires, prêts-relais : comment financer votre nouvel achat immobilier ?

Si la première acquisition intervient généralement à la trentaine, le deuxième achat intervient, lui, vers quarante ans dans la majorité des cas. De ce fait, les secundo-accédants disposent d’une situation plus avantageuse à plusieurs égards.

• Ils disposent de revenus plus confortables.
• Ils se sont constitué un apport personnel.
• Ils ont prouvé leur capacité à rembourser un crédit et présentent un profil emprunteur fiable pour les banques. Le taux d’intérêt d’un second emprunt pourrait donc être plus intéressant.

Les secundo-accédants doivent toutefois faire face à quelques éléments plus compliqués :

• Ils doivent trouver un bien immobilier plus grand pour leur famille (et donc plus cher).
• Ils ont moins envie de faire des travaux.
• Ils ont souscrit un premier prêt immobilier pouvant diminuer leur capacité d’endettement.

Le prêt hypothécaire est un crédit immobilier classique adossé à une hypothèque. Il est donc accessible uniquement aux emprunteurs étant propriétaires.

Une hypothèque consiste à consentir à l’établissement bancaire prêteur le droit de saisir un bien immobilier en cas de défaut de remboursement. Cela offre une garantie supplémentaire à l’organisme bancaire de retrouver le capital prêté. L’assurance de prêt immobilier permet en effet, elle aussi, de garantir le remboursement de l’emprunt.

Pour bénéficier d’un prêt hypothécaire, il est nécessaire d’être un résident fiscal français et de détenir un bien immobilier en France. Les biens situés à l’étranger présentent le risque de ne pas pouvoir être saisis par la banque.

La mise en place a un coût ; environ 1,5 % du montant du capital emprunté. Elle doit être réalisée par un notaire obligatoirement. Il est possible de consentir plusieurs hypothèques pour un même bien immobilier. Dans cette situation, chaque créancier dispose d’un rang différent, le rang 1 étant prioritaire.

Vous souhaitez acheter un bien avant de revendre le premier ? Le prêt-relais peut vous aider à faire la transition. Crédit court, il est conçu pour permettre l’achat d’un logement rapidement en attendant de vendre sa première résidence.

L’emprunteur dispose d'une durée de 24 mois maximum (renouvelable une fois) pour vendre le bien et rembourser le capital emprunté avec le montant de la vente. Pendant la durée du prêt-relais, l’emprunteur ne rembourse pas le capital. Il verse toutefois chaque mois à la banque les intérêts du prêt et la mensualité de l’assurance.

Le prêt-relais permet d’emprunter entre 50 % et 80 % de la valeur de l’habitation à vendre. Dans ce type d’emprunt, il est essentiel de réaliser une estimation précise et fiable de son patrimoine.

Il existe trois types de prêts-relais.

• Le prêt-relais sec : il est adapté si le prix de la vente couvre largement le montant du nouveau bien ou si vous disposez d’un apport personnel important.
• Le prêt-relais adossé : le prêt-relais est couplé avec un prêt immobilier classique pour le compléter. Il est utile quand le prix du bien acheté est supérieur à celui du prêt-relais. Pendant la durée du prêt-relais, l’emprunteur rembourse le crédit immobilier classique.
• Le prêt-relais rachat-vente : le montant du prêt-relais permet d’acheter le bien immobilier et de racheter le montant du capital restant dû sur le premier prêt immobilier.

Les prêts à taux zéro (PTZ) permettent d’emprunter sans intérêt pour acheter sa résidence principale. Ils sont accessibles aux secundo-accédants propriétaires de biens en location. Il faut, en effet, ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans pour pouvoir en bénéficier. Le PTZ est également soumis à des conditions de revenus. Il doit être remboursé en 25 ans maximum et comprend une période de différé de 5 ans à 15 ans.