Vous achetez un logement sur plan, faites construire ou réalisez d'importants travaux ? La banque peut vous proposer un différé de remboursement. Il vous permet d’alléger les mensualités pendant plusieurs mois, mais peut augmenter le coût du crédit de plusieurs milliers d’euros. Alors, faut-il accepter cette option ? SeLoger répond aux questions que vous vous posez.
C’est quoi le différé de remboursement ?
Le différé permet de repousser le remboursement du capital et/ou des intérêts d’un prêt immobilier de quelques mois après le déblocage des fonds.
La banque peut vous proposer deux formules :
- Le différé total : vous ne remboursez ni capital, ni intérêts pendant toute la durée du différé, généralement fixée à un an. Vous paierez seulement les primes d’assurance de prêt.
- Le différé partiel : vous assumez uniquement les intérêts du prêt et l’assurance emprunteur, le remboursement du capital étant reporté pendant 36 mois maximum.
Quand choisir le différé de remboursement ?
Le différé de remboursement se révèle utile quand vous achetez en VEFA ou faites construire une maison individuelle.
Jusqu'à la livraison, vous devez verser un loyer et débloquer les fonds progressivement, au rythme de l’avancement des travaux. Le différé vous permet de commencer à rembourser quand vous emménagez. Votre budget apprécie.
Il en va de même si vous achetez dans l’ancien et effectuez des travaux. Au lieu de régler des mensualités pleines, vous pouvez utiliser l’argent de la banque pour payer les artisans, grâce au différé.
Enfin, si vous concrétisez un investissement locatif, vous pouvez améliorer votre trésorerie et votre cashflow. Le différé vous laisse le temps de trouver un locataire et de percevoir les premiers loyers avant de rembourser le prêt.
À quoi faire attention avec le différé de remboursement ?
Votre banque ne vous fait pas une faveur, en mettant en place le différé : vous le payez au prix fort… En franchise totale, les intérêts que vous ne remboursez pas immédiatement sont capitalisés et produisent à leur tour des intérêts.
En outre, la période de différé s’ajoute souvent à la durée initiale de souscription. Vous restez endetté plus longtemps et le coût total du prêt augmente.
Si le différé est intégré à la durée totale du prêt, les mensualités seront plus élevées quand vous commencerez à rembourser le capital. Il faut que votre taux d’endettement puisse les absorber.
Combien ça coûte concrètement, le différé de remboursement ?
Prenons un exemple concret pour mieux comprendre le surcoût du différé, hors assurance.
- Montant emprunté : 200 000 €
- Taux : 3,25 %
- Durée d'amortissement : 20 ans
- Différé : 12 mois
| Prêt sans différé | Prêt avec différé partiel | Prêt avec différé total | |
|---|---|---|---|
| Période de différé (Mois 1 à 12) | 1 134,73 € | 541,67 € / mois | 0 € / mois |
| Capital dû au mois 13 | 193 172 € | 200 000 € | 206 500 €(Intérêts capitalisés) |
| Mensualités | 1 134,73 € | 1 134,73 € | 1 171,61 € |
| Durée totale du crédit | 20 ans | 21 ans | 21 ans |
| Coût total des intérêts | 72 335 € | 78 835 € | 87 686 € |
| Surcoût par rapport au prêt sec | + 6 500 € | + 15 351 € |
Alors, pour qui est fait le différé de remboursement ?
Idéalement, pour les investisseurs locatifs au régime réel : ils pourront déduire une masse plus importante d’intérêts des loyers pendant toute la durée d’emprunt.
Le différé de remboursement convient bien aussi aux acheteurs dont les revenus vont prochainement augmenter. S’ils soldent bientôt un crédit à la conso ou se voient attribuer une prime, le surcoût sera plus facile à absorber.
Ceux qui réalisent des travaux ou achètent dans le neuf y verront aussi un intérêt, en gardant en tête les intérêts supplémentaires.
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