Le coût réel d’un crédit immobilier ne se réduit pas aux seuls intérêts bancaires. Il existe un certain nombre de frais qui s’ajoutent à ces intérêts et au remboursement du capital. Il est primordial de les prendre en compte dans le calcul du coût total d’un emprunt.
Calculer le coût total du crédit immobilier : les principes de base
Les taux d’emprunt immobilier affichent une orientation à la baisse depuis près de deux ans : toutes durées confondues, ils se stabilisent autour de 3 % en juin 2025.
Les mensualités de remboursement du capital et les intérêts constituent seulement une partie du coût réel d’un crédit immobilier. Viennent s’ajouter, outre les frais de notaire (entre 2 et 8 % de la valeur du bien) qui ne sont pas compris dans le prix de vente, les frais de dossier du prêt immobilier (de l’ordre de 1 %), les garanties (2 à 3 % du montant emprunté) et l’assurance emprunteur (entre moins de 0,25 % et plus de 0,45 % selon l’âge de l’assuré, le montant et la durée de l’emprunt).
Exemple : un prêt de 180 000 euros peut coûter au final plus de 238 000 € ! Pas de panique, les établissements bancaires disposent pour la plupart d’outils de simulation de prêt immobilier afin de déterminer le coût total de l’emprunt.
La durée du prêt influence directement le coût réel du crédit immobilier. Un emprunt long réduit le montant des mensualités mais augmente le montant des intérêts versés. À l’inverse, une durée courte accroît l’effort mensuel. En contrepartie, elle diminue nettement le coût global.
L’indicateur clé à connaître, c’est le taux annuel effectif global (TAEG). Il permet de connaître le montant réel de votre crédit immobilier, en cumulant le taux d'emprunt, les frais annexes, les garanties et le coût de l'assurance-emprunteur, à l’exception des frais de notaire. Ce TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée.
Quels sont les frais de dossier pour un prêt immobilier ?
Il s’agit des frais que votre établissement bancaire facture en contrepartie de l’étude et du montage du dossier d’emprunt. Ils représentent entre 1 et 1,5 % du capital emprunté, selon la moyenne observée par l'ensemble des acteurs du secteur. Ce pourcentage peut varier selon les banques et les types de prêt. Les frais de dossier de prêt immobilier ont souvent un montant minimum (généralement autour de 500 €), peu importe le montant de l’emprunt. Plus rarement, certaines banques appliquent aussi un montant maximum (autour de 1000 €) afin d’éviter des surcoûts trop importants pour leurs clients. Les frais de dossier ne sont exigés qu’à partir du moment où votre demande de prêt est acceptée par l'établissement prêteur.
Si vous contractez un prêt réglementé, comme un prêt à taux zéro ou un prêt Action Logement, vous n'aurez pas de frais de dossier à payer. En revanche, cette exemption ne concerne que ces crédits. Ainsi, les frais de dossiers s'appliquent bien sur le crédit immobilier classique auquel vous couplerez ces prêts aidés.
Caution, hypothèque, IPPD : quels frais de garantie sur un prêt immobilier ?
Les garanties d’un prêt immobilier assurent à la banque le paiement des mensualités de crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. Souscrire une garantie est obligatoire. Il existe trois types de garanties de prêt immobilier : la caution, l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers.
La caution bancaire : une solution flexible et largement accessible
C’est la garantie la plus utilisée. Elle consiste à faire appel à une société de cautionnement, souvent affiliée aux organismes financiers et aux compagnies d’assurance, pour se prémunir face à un défaut de paiement. Au bout de trois ou quatre échéances impayées, la société de cautionnement paie le prêteur. En parallèle, elle se rapproche de l’emprunteur pour trouver une solution à l’amiable. S’il n’y pas d’issue, l’établissement caution peut saisir le bien aux frais de l’emprunteur, c'est ce que l'on appelle une hypothèque judiciaire. Il pourra ensuite procéder à sa vente afin de se rembourser.
Le coût d’une caution bancaire varie en fonction de la société de cautionnement. En moyenne, les frais de caution comprennent une commission dont le montant peut largement varier selon l'organisme de cautionnement et une contribution au fonds de garantie commun qui représente 0,8 % du montant du prêt, à laquelle s’ajoute un montant forfaitaire de 200 €.
Le marché du cautionnement bancaire est très hétérogène et peut varier du simple au triple, attention donc à bien comparer les différentes offres. En effet, la caution est la seule garantie négociable et les établissements bancaires travaillent souvent de pair avec des organismes de caution privilégiés afin de vous proposer des tarifs concurrentiels.
L’hypothèque : une sécurité assise sur la valeur du bien immobilier
Cette autre solution de garantie s'exécute devant un notaire et est publiée au Service de publicité foncière. Elle permet à la banque de saisir le bien hypothéqué en cas de défaut de paiement. L’hypothèque nécessite de payer les frais de dossier, en plus de ceux du crédit. Ils s’élèvent aux alentours de 1,5 à 2 % du montant total du crédit immobilier et s’ajoutent au TAEG. Ainsi, plus le prêt est élevé, plus cette solution de garantie sera coûteuse.
Privilège de prêteur de deniers : une créance prioritaire de votre banque
Cette garantie doit être constatée dans un acte notarié. On peut uniquement inscrire en privilège prêteur de deniers un bien déjà existant, donc déjà construit ou un terrain à construire. L'établissement bancaire dispose d’un privilège sur le bien qui la rend prioritaire sur tous les autres créanciers en cas de non remboursement du prêt immobilier.
« L’IPPD est soumise aux émoluments du notaire, à la contribution de sécurité immobilière, aux droits d’enregistrement et à la TVA (pour les constructions neuves achevées), mais pas à la taxe de publicité foncière, ce qui revient à environ 0,60 % du montant total du prêt. »
Conseil supérieur du notariat
N'oubliez pas l’assurance-emprunteur !
Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, dans le cas d’un prêt immobilier, un établissement bancaire vous demandera toujours de souscrire une assurance emprunteur, qui permet de protéger le prêteur comme l’emprunteur en cas d’accident de la vie grâce à différentes garanties.
Son coût varie en fonction de l’âge, de l’état de santé ou encore de la profession de la personne qui emprunte. L’assurance de prêt immobilier ne doit pas obligatoirement être souscrite au sein de votre établissement prêteur, mais ce dernier sera plus susceptible de vous proposer un taux avantageux si vous souscrivez à son assurance de groupe.
Frais de dossier, frais de garantie, assurance de prêt… Après avoir bien étudié tous ces coûts annexes qui entourent le prêt immobilier, vous devriez éviter les mauvaises surprises et avoir une idée du taux effectif global de votre crédit en optant pour les solutions les plus rentables selon votre profil.
Comment optimiser le coût réel d’un crédit immobilier ?
Plusieurs leviers vous permettent de réduire le coût total d’un emprunt. Un apport personnel conséquent, d’au moins 10 à 20 %, diminue le montant emprunté en plus de renforcer votre dossier face à la banque.
La négociation du taux d’intérêt peut aussi avoir un impact significatif ! N’hésitez pas à faire appel à un courtier en crédit immobilier afin d’obtenir des conditions plus avantageuses. Cela peut inclure un taux plus favorable, mais aussi par exemple une diminution des frais de dossier prêt immobilier.
Privilégiez une durée d’emprunt courte dans la mesure de vos moyens financiers, afin de réduire le montant total des intérêts et du TAEG sur votre simulation de prêt immobilier. Les tarifs de l’assurance emprunteur et de la garantie, enfin, peuvent varier d’un interlocuteur à un autre. Veillez à comparer plusieurs offres.
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