Prêt immobilier : la hausse du taux d’usure au 1er octobre va-t-elle vraiment vous aider à emprunter ?
Bonne nouvelle pour les candidats au prêt immobilier : les taux d’usure augmenteront le 1er octobre. Une hausse susceptible de débloquer quelques dossiers, mais qui pourrait se révéler insuffisante face à la progression des taux nominaux. Décryptage.
- Le taux d'usure est un indicateur fixant la limite d'emprunt au TAEG (taux nominal + assurance, garantie, frais).
- Plafonds trimestriels révisés : 4,09 % (<10 ans), 4,68 % (10–20), 5,40 % (20+), valables jusqu'au 31/12/2026.
- Les taux nominaux remontent en parallèle
- Pour rester sous le taux d'usure, cherchez l'assurance la moins chère et négocier le taux et les frais de dossier.
C’est quoi, le taux d’usure ?
Le taux d’usure est un indicateur qui permet de fixer la limite au-delà de laquelle vous ne pouvez pas emprunter. Concrètement, il correspond au taux annuel effectif global (TAEG) du prêt, c’est-à-dire son taux nominal, augmenté des frais annexes, comme :
- l’assurance emprunteur ;
- les frais de garantie ;
- les frais de dossier.
Le taux d’usure est ainsi conçu pour vous éviter de souscrire un emprunt à un coût excessif et pour limiter le risque de surendettement.
De nouveaux plafonds pour les crédits immobiliers dès le 1er octobre
Le taux d’usure évolue à chaque trimestre, soit 4 fois par an. La Banque de France le calcule à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques au trimestre précédent, puis applique une majoration d’un tiers.
Ainsi, au mois d’octobre, le taux d’usure s’établit à :
- 4,09 % pour les prêts immobiliers de moins de 10 ans (contre 4,07 % le trimestre précédent) ;
- 4,68 % contre 4,57 % pour les crédits entre 10 et moins de 20 ans ;
- 5,40 % contre 5,29 % pour les emprunts de 20 ans et plus ;
- 6,49 % contre 6,39 % pour le prêt relais.
Ces nouveaux plafonds s’appliqueront jusqu’au 31 décembre 2026.
Les taux nominaux des banques augmentent eux aussi
Le relèvement du taux d’usure peut offrir un peu plus de latitude aux emprunteurs dont le TAEG se situait jusqu’ici juste au-dessus de la limite autorisée. Mais il vient surtout traduire une tendance : l’augmentation des taux nominaux, amorcée cet été.
D’après le courtier Vousfinancer, les taux s’établissent à 3,50 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans et 3,70 % sur 25 ans en septembre. En partant sur 20 ans, l’écart de 1,8 point entre taux nominal et taux d’usure semble suffisamment confortable pour être éligible au prêt. Et pourtant ! En ajoutant les frais de dossier, de garantie et l’assurance emprunteur, vous pouvez dépasser le taux d’usure.
La hausse du taux d’usure peut malgré tout rester insuffisante
Vousfinancer cite ainsi l’exemple d’un prêt de 200 000 euros sur 20 ans à 3,80 %. Avec une assurance à 0,40 % pour chacun des deux emprunteurs, 2 000 euros de frais de dossier et 2 600 euros de garantie, le TAEG atteint 5,46 %. Il dépasse le nouveau plafond d’usure de 5,40 %.
L’augmentation de l’usure peut ainsi se révéler insuffisante, si les taux immobiliers continuent d’augmenter rapidement. Dans un communiqué, le courtier appelle d’ailleurs à revenir à une revalorisation mensuelle et non plus trimestrielle, comme cela avait été le cas en 2023.
Alors, comment rester sous le taux d’usure ?
Pour éviter que votre TAEG ne crève le plafond, commencez par comparer les offres de prêt. Selon votre âge et votre état de santé, la délégation d’assurance peut se révéler moins coûteuse que le contrat groupe de la banque.
Autre levier à actionner : la négociation du taux et des frais de dossier auprès des établissements prêteurs. Une réduction de 0,10 ou de 0,20 point peut suffire pour faire repasser votre dossier sous le taux d’usure.
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