Caution, hypothèque, PPD : quelle est la garantie la moins chère pour votre prêt immobilier ?
Et si vous pouviez économiser plusieurs milliers d’euros sur votre crédit immobilier en choisissant la bonne garantie ? Caution, hypothèque, nantissement… Les écarts de prix sont loin d’être négligeables. On compare les différentes solutions pour réduire les frais de garantie au maximum.
- Cautionnement : un organisme se porte garant ; frais de 0,8 à 2 % du capital emprunté, avec restitution possible d’une partie.
- Hypothèque : saisie et revente du bien possibles ; frais de notaire et de mainlevée ; coût de 1,5 à 2 % du prix du bien.
- PPD : priorité de paiement pour la banque, mais impossible en VEFA ; frais de 0,5 à 1 %, avec moins de taxes.
- Nantissement : un actif financier sert de garantie ; coût faible, mais épargne potentiellement indisponible et retraits soumis aux conditions de la banque.
C'est quoi une garantie et à quoi ça sert ?
La garantie de prêt immobilier protège la banque contre le risque de défaut de remboursement.
Contrairement à l’assurance emprunteur, qui couvre certains accidents de la vie (décès, invalidité…), elle intervient lorsque l’emprunteur ne peut plus rembourser son crédit.
Le cautionnement : 0,8 à 2 % du capital emprunté, avec un remboursement partiel possible
Un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement de votre emprunt. C’est la garantie la plus fréquente sur le marché, car elle suppose moins de formalités que la saisie et la revente d’un bien pour les banques.
Chaque banque est affiliée à un organisme de cautionnement comme Crédit Logement, CASDEN, CAMCA… Vous ne pouvez donc pas choisir librement le vôtre.
En contrepartie de la garantie, l’organisme applique un pourcentage de frais sur le capital emprunté, de 0,8 à 2 %. Bonne nouvelle : certains organismes vous en restituent une partie si vous ne rencontrez aucun incident dans le remboursement du prêt.
Frais de cautionnement auprès de Crédit Logement
Vous empruntez 200 000 euros pour l’acquisition d’une résidence principale dans l’ancien, avec un DPE noté D.
- Frais de cautionnement : 2 660 euros (soit 1,33 % du capital emprunté)
- Montant reversé à l’échéance : 1 429 euros
- Total du coût de la garantie : 1 231 euros, soit 0,61 % du capital emprunté.
Simulation réalisée sur Crédit Logement.
L’hypothèque : 1,5 à 2 % du capital, mais des frais de mainlevée à prévoir
Si le cautionnement vous est refusé, vous pouvez proposer une hypothèque à la banque. Elle peut porter sur un bien que vous possédez déjà ou sur celui que vous souhaitez acheter.
Avec une hypothèque, la banque peut saisir et revendre le logement pour récupérer le capital prêté.
L’hypothèque reste assez coûteuse, car elle doit obligatoirement être constituée devant notaire, ce qui entraîne des frais. Et ce n’est pas tout ! Si vous soldez votre emprunt par anticipation ou au moment de revendre le bien, vous devrez également payer des frais de mainlevée d’hypothèque. Au total, prévoyez entre 1,5 et 2 % du prix du bien.
Frais d’hypothèque pour un bien à 200 000 euros
- Frais de notaire avec mainlevée incluse : 1 021 euros
- Taxes de publicité foncière, de sécurité immobilière et TVA : 1 984 euros
- Total des frais d’hypothèque : 3 005 euros, soit 1,5 % du prix du bien.
Simulation réalisée sur l’Anil.
Le privilège de prêteur de deniers : 0,5 à 1 %, mais impossible en VEFA
L’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers permet à la banque d’être payée en priorité si le logement est saisi et revendu. Elle porte sur le bien que vous achetez, mais ne peut pas être utilisée pour un achat en VEFA.
Comme pour l’hypothèque, la mise en place de cette garantie suppose le versement de frais de notaire. Mais vous ne paierez ni taxe de publicité foncière ni frais de mainlevée (sauf si vous soldez votre prêt par anticipation). Comptez tout de même 0,5 à 1 % du prix du bien.
Frais du privilège de prêteur de deniers pour un bien de 200 000 euros
- Frais de notaire avec mainlevée incluse : 1 021 euros
- Contribution de sécurité immobilière, débours et TVA : 554 euros
- Total des frais de garantie PPD : 1 575 euros, soit 0,79 % du prix du bien.
Le nantissement : quelques centaines d’euros, mais une épargne indisponible
Le nantissement consiste à apporter un actif financier en gage du remboursement de votre emprunt. Il porte sur des supports de placement sécurisés, comme le fonds en euros d’une assurance vie. Le plus souvent, le nantissement est demandé lorsque vous souscrivez un prêt in fine.
C’est la garantie la moins chère. Comptez seulement quelques centaines d’euros pour sa mise en place. Attention : les retraits peuvent être bloqués ou soumis à l’accord préalable de la banque !
Synthèse des frais de garantie
| Garantie | Coût | Pour un prêt de 200 000 € |
|---|---|---|
| Cautionnement | 0,8 à 2 %, restitution partielle possible | 1 231 € après restitution (Crédit Logement) |
| Hypothèque | 1,5 à 2 % | 3 005 € avec mainlevée |
| PPD | 0,5 à 1 % | 1 575 € avec mainlevée |
| Nantissement | Frais variables, selon l'établissement | Quelques centaines d'euros |
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