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À quoi correspond le taux d'usure d'un prêt immobilier ?

Blandine Rochelle
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On entend souvent parler de taux d’usure, valeur déterminée par la Banque de France, et qui définit le taux d’intérêt des emprunts. Mais à quoi correspond vraiment le taux d’usure ? Quel est son impact sur le prêt immobilier des acquéreurs, et comment est-il calculé ?

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Le taux d'usure a un impact important sur la capacité d'emprunt des acquéreurs. © izusek - Getty images
Le taux d'usure a un impact important sur la capacité d'emprunt des acquéreurs. ©Getty images
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Définition du taux d'usure dans le prêt immobilier

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximal associé au prêt qui va être accordé à un emprunteur par les banques. On considère qu’un prêt est usuraire à partir du moment où le taux d’intérêt associé excède le tiers du taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent.

Ce taux d’usure a été mis en place pour protéger les emprunteurs, afin de leur éviter d’emprunter à des taux trop élevés, mais également pour maintenir une forme d’équilibre financier. Il s’agit d’une limite qui est imposée aux banques prêteuses par la Banque de France, et emprunter à un taux supérieur au plancher légal en vigueur est purement illégal.

Notez cependant que l’on relève en réalité plusieurs taux d’usures différents. Les seuils à ne pas dépasser diffèrent en fonction du type de prêt, puisque le taux d’usure s’applique aussi bien aux prêts immobiliers qu’aux crédits personnels, mais également aux découverts de compte par exemple. Et au sein des prêts immobiliers, le taux d’usure va également différer s’il s’agit d’un prêt classique entre 10 et plus de 20 ans, d'un prêt relais ou d'un prêt à taux variable.

En 2023, le taux d’usure était recalculé par la Banque de France tous les mois, mais il redevient trimestriel depuis le 1er janvier 2024.

Quel impact du taux d'usure sur votre prêt immobilier ?

Pour commencer, le taux d’usure constitue un plafond pour le TAEG (taux annuel effectif global), qui représente le coût tout compris du crédit immobilier et dont la valeur est obligatoire au moment de l’émission des offres de prêts, afin de permettre à chacun de comparer chaque offre dans les meilleures conditions. Le TAEG englobe ainsi le taux nominal du crédit immobilier, les frais de dossier et les frais d’assurance et de garanties obligatoires.

Le taux d’usure influence largement les taux immobiliers pratiqués par les banques au moment d’émettre des offres de prêt. Plus le taux d’usure augmente, plus le taux d’intérêt maximum légal autorisé pour les prêts immobiliers augmente également. Or, plus le taux d’intérêt d’un crédit immobilier est élevé, plus la part de la mensualité dédiée au remboursement des intérêts sera élevée, et celle dédiée au remboursement du capital sera réduite. Cela signifie qu’à apport et revenus équivalents, on ne peut alors pas emprunter la même somme que lorsque les taux d’intérêt et donc le taux d’usure sont plus bas.

Comment est déterminé le taux d'usure dans un prêt immobilier ?

Le taux d’usure est réglementé, et il ne peut en aucun cas dépasser les seuils en vigueur. En l’occurrence, la Banque de France tient compte du taux effectif global (TEG) moyen pratiqué par les établissements bancaires et ajoute un tiers de cette valeur. Le TEG combine quant à lui différentes valeurs comme les intérêts, les frais de dossier, les frais de garantie et l’assurance emprunteur ainsi que d’autres coûts associés. La Banque de France se base ensuite sur la moyenne des taux pratiqués sur le trimestre précédent. La formule permettant d’obtenir le taux d’usure en vigueur est donc : taux effectif moyen + (1/3 du taux effectif moyen).

A titre d’exemple, en janvier 2024, le taux d’usure des principaux prêts a été déterminé de la façon suivante :

  • 6,29 % pour un crédit immobilier d’une durée de plus de 20 ans
  • 6,01 % pour un crédit dont la durée se situe entre 10 et 20 ans
  • 6,35 % pour un prêt relais
  • 5,63 % pour un prêt à taux variable

Le taux d’usure a été augmenté à la suite de l’augmentation des taux d’intérêt, afin de débloquer certains dossiers d’emprunt qui avaient été abandonnés car les taux appliqués par les banques dépassaient le seuil réglementaire.

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