Prêts transférables : sont-ils la solution face à la hausse des taux d'emprunt ?

Après avoir connu un âge d’or et atteint leur plus bas historique fin 2021 (près de 1 %), les taux de crédit immobilier n’ont cessé de remonter la pente tout au long de l’année 2022 pour se hisser à 2,60 % en moyenne en janvier, pour une durée d’emprunt de 20 ans. 

Une ascension fulgurante, qui devrait rester sur sa lancée pour dépasser les 3 % au printemps, et même atteindre 3,5 à 4 % d’ici l’été, sur fond d’emballée inflationniste et de hausse des taux directeurs de la BCE. Des facteurs qui, conjugués à la remontée du taux d’usure (le taux maximum auquel les banques ont le droit d’accorder un prêt), vont continuer d’influer sur l’élan haussier des taux de crédit immobilier.

Dans un tel contexte, les futurs acquéreurs qui souhaitent concrétiser leur projet d’achat immobilier en 2023 ont tout intérêt à bien ficeler leur dossier de financement et à anticiper sur les prochaines hausses des taux pour calculer leur capacité d’emprunt au plus juste et se donner toutes les chances de voir aboutir leur projet. Mais d’autres solutions existent. En l’espèce, le transfert de prêt, également appelé transfert de crédit ou « clause de transférabilité » par les établissements bancaires, offre une solution pertinente pour conserver certains avantages et garder une longueur d’avance sur la hausse des taux d’intérêt.

Très fréquent aux États-Unis, le transfert de crédit immobilier – qui consiste à « transférer » sur un nouveau projet immobilier les conditions négociées lors d’un prêt immobilier initial – est encore relativement méconnu en France. Pourtant, il dévoile tout son intérêt précisément en période de hausse des taux et de difficulté d’accès à l’emprunt. 

Traditionnellement, dans le cadre d’un achat/revente, l’emprunteur doit solder son crédit en cours par anticipation pour renégocier un autre prêt sur la base des taux en vigueur au moment de la signature du nouveau projet.

De fait, en optant pour le crédit transférable, l’emprunteur peut profiter du maintien des taux liés à son projet initial et réaliser des économies substantielles, tout en faisant l’impasse sur les pénalités adossées au remboursement anticipé de ce prêt, ainsi que sur les frais liés à sa clôture et à la souscription du nouveau prêt.

Si les avantages liés à cette pratique sont nombreux, il convient non seulement  de remplir certaines conditions pour bénéficier du transfert de prêt mais aussi de connaître les subtilités de ce mécanisme :

• Les taux d’intérêt en vigueur lors du transfert sont sensiblement plus élevés qu’au moment de la souscription du crédit en cours.
• La « clause de transférabilité » doit être mentionnée dans le contrat de prêt initial.
• Cette clause ne garantit pas l’acceptation automatique de la banque car seuls certains établissements pratiquent le transfert de prêt. 
• Le montant du nouvel achat doit être supérieur ou égal au capital restant dû relatif au crédit en cours.
• La « destination » ou l’usage des deux biens, celui à la revente et celui à l’achat, doit être la même : ou de la résidence principale, ou de la résidence secondaire.
• Le délai de transition entre la revente d’un bien et l’achat du nouveau ne peut excéder six mois.