Qu'est-ce que le rendement immobilier ?

Le rendement locatif est l’un des principaux indicateurs de la performance d’un investissement dans la pierre. Exprimé en pourcentage, le rendement immobilier correspond au ratio entre les revenus dégagés chaque année grâce à la location d’un bien et son prix d’achat. Il est donc important de connaître cette donnée avant de réaliser un placement immobilier. En effet, en calculant le rendement locatif d’un bien immobilier, l’investisseur sait si l’opération est intéressante financièrement avant même de se positionner. Si, après l’avoir calculé, il juge le rendement locatif insuffisant, il peut alors tenter de négocier le prix de vente à la baisse pour l’améliorer.

Le rendement locatif ne doit pas être confondu avec la rentabilité locative. S’ils sont souvent confondus, ces deux termes couvrent des réalités distinctes. La rentabilité est en réalité plus précise que le rendement annuel, puisqu’elle s’intéresse à la rentabilité d'une opération immobilière dans son ensemble, de l'achat du logement jusqu'à sa revente.

Nous pouvons distinguer trois types de rendements locatifs : le rendement brut, le rendement net et le rendement « net-net ». Forcément, le calcul diffère selon le type de rendement sur investissement locatif dont il s'agit.

Ne prenant pas en compte les frais à la charge de l’investisseur, le rendement brut est le moins précis. Le connaître permet toutefois au porteur de projet de se faire une première idée du rendement de son investissement. Pour connaître le taux de rendement immobilier brut annuel, il suffit d’additionner 12 mois de loyer, de diviser ce loyer annuel par le prix d’acquisition, puis de multiplier le résultat obtenu par 100.

Pour obtenir le rendement locatif net, plus précis, l’investisseur doit prendre en compte les charges et les dépenses inhérentes la location de son bien : taxe foncière, charges non récupérables, dépenses de travaux et d’entretien, frais de gestion locative, frais de la garantie de loyers impayés (GLI), intérêts d’emprunt, etc. Il suffit donc d’additionner le montant annuel des différentes charges, de soustraire le résultat au montant annuel des loyers perçus et de multiplier le résultat par 100.

Encore plus précis, le rendement « net-net », ou rendement net d’impôt, prend en compte les prélèvements sociaux et l’imposition sur les revenus locatifs.

De nombreux facteurs peuvent impacter le rendement d’un investissement locatif, à commencer par son prix d’achat et le poids de la fiscalité. En effet, le rendement « net-net » variera forcément selon :

• le type de location (vide ou meublée),
• les éventuels dispositifs fiscaux dont bénéficient l’investisseur (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard…),
• le profil fiscal de l’investisseur et le régime fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC, etc.).

La localisation a également un impact dans la mesure où la taxe foncière varie d’une ville à l’autre. Mieux vaut donc se renseigner sur l’imposition locale avant de jeter son dévolu sur un logement. Le type de bien a lui aussi une influence sur le rendement. À titre d’exemple, le petites surfaces (studios et T1) permettent d’appliquer un loyer au mètre carré plus élevé et donc de bénéficier d’un meilleur rendement locatif. Néanmoins, le turn-over y est plus important que dans les autres logements, engendrant des frais de remise en l’état plus importants. Il faut donc prendre cela en considération avant d’investir dans l’immobilier locatif.

Les vacances locatives, ces périodes pendant lesquelles le logement est vacant, ont également un impact sur le rendement d’un investissement. Pour les éviter au maximum, mieux vaut miser sur une ville active (université, grand bassin d’emploi, etc.), un quartier prisé et un logement répondant à la demande locale (studio, colocation, appartement familial, etc.). Dans tous les cas, mieux vaut prévoir une épargne de sécurité pour continuer à rembourser votre crédit immobilier pendant ces périodes d’inoccupation.