Sandrine Allonier : « c’est le moment de renégocier son prêt immobilier »

Sandrine Allonier : « c’est le moment de renégocier son prêt immobilier »

Baisse des taux oblige, de nombreux emprunteurs renégocient leurs crédits immobiliers. Comment procéder ? Que gagne-t-on à le faire ? Sandrine Allonier, responsable des relations banques de VousFinancer.com, vous dit tout.

SeLoger. Pourquoi est-ce le bon moment pour renégocier son crédit immobilier ?

Sandrine Allonier. Historiquement, les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas. En août dernier, ils étaient à 2,68 %. Aujourd’hui, en moyenne, il est possible d’emprunter à 2,5 % sur 15 ans, à 2,90 % sur 20 ans et à 3,20 % sur 25 ans. Les taux ont tellement chuté que la plupart des crédits négociés au cours des dix dernières années ont tout intérêt à être renégociés. Et c’est encore plus vrai si l’on a emprunté en 2003, 2004, 2008, 2009, 2011 ou 2012.

Même avec un écart de 0,70 point, il peut être intéressant de renégocier son prêt »

Pour un crédit supérieur à 300 000 € et que sa durée dépasse 20 ans.

On a coutume de lire qu’il faut un écart d’un point minimum entre le taux du prêt à renégocier et le taux actuel pour que le jeu en vaille la chandelle. Est-ce toujours le cas ?

En matière de renégociation des crédits immobiliers, la règle voulait que l’emprunteur en soit au premier tiers de son remboursement. C’est à dire qu’il rembourse plus d’intérêts que de capital. Les frais engendrés par la renégociation de son crédit pouvant représenter jusqu’à 4,5 % du capital restant dû, il fallait également que l’écart entre l’ancien taux et le nouveau soit d’au moins un point. Il est désormais possible de déroger à cette règle. Même avec un écart constaté de 0,70 point seulement, il peut être intéressant de renégocier son prêt pour peu que le crédit soit récent, d’un montant supérieur à 300 000 € et que sa durée dépasse 20 ans.

Quelle économie peut-on espérer réaliser en renégociant son crédit immobilier ?

Si l’on prend un crédit de 200 000 € sur 20 ans qui aurait été souscrit en janvier 2011 au taux de 4 %, le renégocier permettra de réaliser une économie de 15 000 euros. Et de 8 000 € s’il a été souscrit en janvier 2007. À taux égal, plus le prêt est récent, plus l’économie est conséquente. Et pour un crédit qui aurait été souscrit en novembre 2008 alors que les taux frôlaient les 5,3 %, l’économie réalisée se chiffrera à près de 35 000 euros.

Quels sont les crédits immobiliers les plus renégociés en ce moment ?

Ceux qui datent de janvier 2012. Le taux était alors de 4,3 %. En les renégociant, on peut économiser plus de 100 € par mois sur une mensualité de l’ordre de 1 200 euros. Soit un gain total de plus de 24 000 euros.

Quelle est la part de demandes de renégociations sur l’ensemble des dossiers que vous avez à traiter ?

S.A. Aujourd’hui, entre 15 et 20 % des demandes que l’on reçoit visent à renégocier un prêt.

Il est le plus souvent préférable de changer de banque et de faire racheter son prêt »

Banques et opérateurs téléphoniques réservent leurs meilleures offres aux nouveaux clients.

Vaut-il mieux tenter d’obtenir un réaménagement en interne auprès de sa banque ou aller à la concurrence ?

Dans le meilleur des cas, votre banque pourra vous proposer une baisse de taux de 0,5 point au maximum. C’est à dire que si votre prêt est assorti d’un taux de 4,3 %, celui-ci sera ramené à 3,80 %. Le tout sans modifier la durée du prêt et en prélevant au passage des frais de renégociation pour réétudier votre dossier et ressortir un tableau d’amortissement. En clair, ce n’est pas en renégociant en interne auprès de sa banque que l’on obtiendra une baisse de 100 € sur ses mensualités. Si l’on veut renégocier son prêt aux meilleures conditions, il est le plus souvent préférable de changer de banque et de faire racheter son prêt. On négociera alors un nouveau crédit qui remboursera le précédent.

Avec les banques comme avec les opérateurs téléphoniques, les offres les plus intéressantes sont réservées aux seuls nouveaux clients… En revanche, changer de banque pour renégocier son prêt obligera à effectuer quelques démarches et occasionnera des frais. Au titre de pénalités de remboursement anticipé, vous devrez ainsi verser à votre ancienne banque 3 % du capital restant dû. Auxquels viendront s’ajouter les frais de dossier et la souscription d’une nouvelle garantie pour votre nouveau prêt immobilier auprès de votre nouvelle banque. La totalité de ces frais avoisinera les 7,5 % du montant emprunté mais ils pourront être réintégrés dans le nouveau prêt. À partir de 5 000 € d’économies, le jeu en vaut la chandelle.

Est-il plus judicieux de baisser ses mensualités ou de réduire la durée de son prêt ?

Réduire ses mensualités permet un gain de pouvoir d’achat immédiat. C’est d’ailleurs ce qui motive la plupart des emprunteurs à renégocier leurs prêts. En revanche, l’économie sera 20 % plus importante si l’on choisit de conserver les mêmes mensualités mais de rembourser plus rapidement. S’ils le peuvent, c’est ce que l’on conseille à nos clients.

Peut-on profiter de la renégociation de son prêt immobilier pour renégocier son assurance-emprunteur ?

Bien sûr. Si l’on prend l’exemple d’un prêt souscrit en 2008, la loi Lagarde n’existait pas et l’emprunteur ne pouvait pas choisir librement son assurance de prêt. Aujourd’hui, en faisant racheter son crédit par une banque qui accepte une délégation d’assurance, on peut réaliser 50 % d’économies rien que sur ce poste. Et en application de la loi Hamon, tous les emprunteurs ayant souscrit un crédit après le 26 juillet 2014 ont douze mois pour renégocier ou résilier leur assurance de prêt.

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