Le dispositif de défiscalisation Pinel permet à des investisseurs de bénéficier d’une importante réduction d’impôt. Mais cet avantage fiscal n’est accordé que sous certaines conditions, puisque ce dispositif vise à faciliter l’accès au logement des ménages modestes.
Le logement doit être neuf
Pour pouvoir prétendre au dispositif de défiscalisation Pinel, vous devez tout d’abord vous tourner vers un logement neuf. Pour pouvoir entrer dans le cadre du logement neuf ou assimilé comme tel, le bien que vous achetez doit répondre à certaines caractéristiques :
- Il peut s’agir d’un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
- Il peut s’agir d’un logement que vous faites construire.
- Vous pouvez également vous tourner vers un logement considéré comme indécent et pour lequel vous prévoyez des travaux de réhabilitation qui lui permettent d’atteindre des performances énergétiques similaires à celles d’un logement neuf.
- Enfin, vous pouvez entreprendre des travaux de réhabilitation pour un local qui n’était pas destiné à l’habitation.
Investissez dans une zone éligible à la loi Pinel
L’investissement avec la loi Pinel n’est possible que si vous achetez un logement situé dans une zone éligible. Le territoire est actuellement découpé en 3 zones éligibles pour lesquelles le marché de la location est considéré comme tendu. Ces zones spécifiques correspondent donc à des agglomérations, métropoles ou communes dans lesquelles les ménages modestes rencontrent plus de difficulté à se loger :
- La zone A bis intègre Paris et sa proche banlieue.
- La zone A intègre le reste de la banlieue parisienne, ainsi que des communes telles que Lyon, Marseille, Lille, Montpellier ainsi que l’agglomération de la Côte d’Azur.
- La zone B1 intègre toutes les agglomérations françaises abritant plus de 250 000 habitants, ainsi que des villes du littoral et la Corse. Parmi ces communes, on relève Nantes, Toulouse, Bordeaux, La Rochelle, Bayonne et Annecy.
Le logement que vous mettez en location doit respecter la réglementation RT 2012 ou justifier du label BBC 2005 en ce qui concerne les logements neufs.
Le plafonnement des loyers pour louer avec le dispositif Pinel
Pour obtenir la réduction fiscale accordée par le dispositif Pinel, vous devez attribuer au locataire de votre bien un loyer modéré, plafonné selon le secteur dans lequel se situe le bien, mais également selon sa surface. Les plafonds de loyer permettent ainsi à des locataires aux revenus modestes d’accéder à la location. Ces plafonds sont calculés à partir d’un coefficient multiplicateur déterminé selon la surface du bien : il est fixé à 0,7 + 19/surface. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut excéder 1,2.
| Zones Pinel | Plafond de loyer 2020 |
|---|---|
| Zone A bis | 17,43 €/m² |
| Zone A | 12,95 €/m² |
| Zone B1 | 10,44 €/m² |
Les ressources des locataires sont plafonnées
A l’instar du loyer, les ressources du locataire sont également plafonnées, afin de garantir la location du bien à des ménages modestes. Les revenus des locataires ne doivent donc pas excéder certains seuils déterminés selon l’adresse du logement et la composition du foyer du locataire.
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +13 421 € | +12 286 € | +8 990 € |
La durée de location pour profiter de la défiscalisation
La dernière condition pour profiter de la défiscalisation Pinel est de mettre le logement en location pendant une durée minimale de 6 ans. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt déterminée en fonction de la durée totale de mise en location du bien neuf :
- Si vous louez le logement durant 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 %.
- Si vous louez le logement durant 9 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18 %.
- Si vous louez le logement durant 12 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 21 %.
Notez que le prix du logement que vous achetez ne doit pas être supérieur à 300 000 € et 5 500 €/m², et votre réduction d'impôt sera proportionnelle au prix d'achat. Avec notre simulateur Pinel, calculez votre économie d'impôt et préparez votre projet d'investissement.
Avant d’investir avec la loi Pinel, pensez à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise vous permettra de savoir si ce projet et adapté et comment le mettre en place dans les meilleures conditions.
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