Gérer un immeuble, optimiser la fiscalité d’une succession, éviter l’indivision… La SCI familiale présente bien des avantages pour constituer un patrimoine à plusieurs, à condition de bien peaufiner sa création ! Certains choix, anodins au départ, peuvent rapidement devenir sources de conflits ou de blocages. Voici donc les principaux pièges à éviter avant de vous lancer.
Répartir les parts à 50/50 entre deux associés
En contrepartie des apports qu’ils concèdent à la SCI, les associés reçoivent des parts sociales. Leur répartition s’effectue à proportion de leur apports respectifs dans le capital social.
Les apports peuvent être effectués en numéraire, c’est-à-dire en argent, ou en nature, avec un bien immobilier.
Sur le papier, un partage à 50/50 garantit l’égalité de droits dans la prise de décisions et la distribution des bénéfices. Toutefois, en cas de désaccord – sur une vente ou un emprunt, par exemple –, la société peut se retrouver totalement paralysée.
Mieux vaut donc opter pour une répartition inégalitaire à 51/49 % pour éviter les risques de blocage.
Ne pas insérer une clause sur la variabilité du capital
Il n’existe pas de capital social minimum dans une SCI. Celui-ci peut être fixe ou variable, mais l’erreur fréquente, c’est de choisir un capital fixe.
Pourquoi ? Parce qu’à chaque mouvement du capital (vente ou achat d’immeuble, entrée d’un nouvel associé…), vous devrez modifier les statuts et publier une nouvelle annonce légale. Une procédure chronophage, mais aussi coûteuse !
Il est donc préférable d’inclure une clause de variabilité dès la constitution de la SCI familiale. Grâce à elle, le capital pourra évoluer librement entre un capital plancher et un capital plafond.
Choisir le mauvais gérant
Le gérant joue un rôle clé dans une SCI familiale. Il prend toutes les décisions entrant dans l'objet social de la société, signe les actes, et gère la trésorerie, en engageant la responsabilité de la société. Le plus souvent, c’est un membre de la famille qui est choisi pour occuper cette fonction.
Problème : il ne possède peut-être pas les compétences nécessaires à la gérance. Il se peut également qu'il ait des objectifs en contradiction avec ceux des associés.
Pour limiter les risques de conflits, vous pouvez nommer un tiers à la famille. Il gardera plus facilement la tête froide pour prendre les bonnes décisions.
Une autre possibilité consiste à limiter l'étendue des pouvoirs du gérant dans les statuts juridiques ou dans un acte séparé.
Peu importe la décision que vous prendrez, préférez dans tous les cas nommer le gérant dans un acte séparé. Vous vous épargnerez ainsi une modification statutaire à chaque changement de gérant.
Mal rédiger les statuts juridiques
Documents essentiels en SCI, les statuts déterminent l’organisation et le fonctionnement de la société. L'un des pièges fréquents consiste à utiliser des statuts types – souvent gratuits – téléchargeables en ligne.
Pour commencer, ils ne seront pas forcément adaptés à l’objet de la société. En outre, ils doivent être rédigés avec précision pour anticiper et régler toute situation conflictuelle qui pourrait survenir. Les statuts types ne contiennent pas ce genre de clauses, pourtant essentielles pour la vie de la société.
Vous avez donc tout intérêt à confier la rédaction des statuts à un professionnel du droit, notaire ou avocat.
Opter pour le mauvais régime fiscal
La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
L’IR constitue le régime par défaut. Chaque associé déclare au fisc sa quote-part des revenus fonciers et supporte l’imposition. S'agissant des plus-values, elles seront taxées au régime des particuliers, plus favorable, grâce aux abattements pour durée de détention. Un écueil toutefois : ce régime fiscal interdit la location meublée, sauf si celle-ci représente moins de 10 % des recettes totales de la société.
À l’IS, c’est la société – et non pas les associés – qui paie l’impôt sur ses bénéfices. Un atout certain pour les associés déjà fortement imposés. Attention toutefois ! Les amortissements pratiqués sont ensuite réintégrés lors de la revente du bien. Les plus-values immobilières sont alors lourdement taxées.
Votre option fiscale devra ainsi être choisie en fonction de :
- la nature de l’activité (location vide ou meublée) ;
- le taux d’imposition personnel des associés ;
- la durée de détention du patrimoine.
Négliger la comptabilité
On lit ici ou là que la comptabilité n’est pas obligatoire pour une SCI à l’IR. C’est faux ! Il faut a minima tenir une comptabilité de trésorerie, qui enregistre les encaissements et décaissements. Elle permet de suivre la trésorerie et facilite la présentation des comptes annuels aux associés.
En SCI à l’IS, il faut tenir une comptabilité d’engagement, plus complète, avec bilan, compte de résultat et annexes.
Si vous n’êtes pas à l’aise avec la comptabilité, mieux vaut confier la tâche à un expert-comptable ou utiliser un logiciel spécialisé en SCI. Vous éviterez ainsi les erreurs et les risques de contrôle.
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