C’est encore une niche fiscale qui disparaît et qui amoindrit l’attractivité de la location meublée non professionnelle. Et qui alourdit la taxation de la plus-value à la revente. Explications.
À partir de 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value
Les LMNP ont le choix entre deux régimes fiscaux pour la taxation de leurs recettes locatives : le régime micro-BIC, avec un abattement à 30 ou 50 % et l’avantageux régime du réel.
Le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges et de pratiquer des amortissements sur le bâti, le mobilier et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros. Ce dispositif permet de réduire, voire d’effacer l’imposition sur les loyers.
Et ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, comme ils le sont pour le LMP. Un double avantage fiscal, donc, pour le LMNP, dont la loi de finances pour 2025 vient de sonner le glas. Ils sont à présent comptabilisés dans le calcul de la plus-value.
Pourquoi un tel coup de rabot dans la fiscalité du LMNP ? Le gouvernement Bayrou entend ainsi « corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif ».
Les baux de location meublée longue durée courent en effet sur 1 an, contre 3 ans en location vide. Et la lutte contre la location saisonnière a aussi eu toute son importance dans la création de cette mesure.
Quel impact sur votre porte-monnaie ?
Le LMNP est soumis au régime des particuliers pour la taxation des plus-values, avec un taux de 19 % à l’IR et de 17,2 % aux prélèvements sociaux. Le calcul de la plus-value s’effectue sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
En 2020, vous avez acheté un bien à 190 000 euros. Vous amortissez 8 000 euros par an. 5 ans après, vous le revendez à 240 000 euros. Le montant de la plus-value s’élève donc à 50 000 euros. Soit un IR de 9 500 euros et des PS de 8 600 euros, pour un total de 18 100 euros.
Après la réforme, la facture s’alourdit considérablement. Le calcul réintègre 40 000 euros d’amortissement (8 000 x 5 ans). La plus-value imposable passe donc à 90 000 euros (50 000 + 40 000). Soit un IR de 17 100 euros et des PS de 15 480 euros, pour un total de 32 580 euros.
Abattements pour durée de détention sur le calcul de la plus-value
Il existe des abattements pour durée de détention pour l’IR et les PS. Ils s’élèvent à :
- 6 % par an à partir de la 6ᵉ année jusqu'à la 21ᵉ année de détention et 4 % la 22ᵉ année pour l’IR ;
- 1.65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1.60 % la 22ᵉ année, 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année pour les PS.
Des exceptions à la réintégration des amortissements en LMNP
La nouvelle mesure s’appliquera aux cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025. Toutefois, certaines locations échappent au dispositif : les résidences étudiantes, seniors et pour personnes âgées et handicapées.
Alors, est-ce encore rentable d’opter pour le statut du LMNP ? Oui, car vous pouvez toujours profiter du système d’amortissements pour réduire, voire supprimer la taxation sur les loyers tout au long de la location.
En outre, vous profitez des abattements pour durée de détention, et si vous conservez le bien pendant 30 ans, vous serez totalement exonéré de taxe sur la plus-value.
Enfin, le Code général des impôts prévoit une exonération de taxe sur la plus-value, pour la première cession d’un bien autre que la résidence principale, à condition de réinvestir le produit de cession dans l’achat de la résidence principale.
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