Les locations de meublés de tourisme sont très encadrées par l’administration fiscale et par le Code du tourisme. Dans le but de rééquilibrer le marché locatif des habitations principales, le gouvernement a décidé de réduire les avantages fiscaux des locations de courte durée en promulguant la loi de finances 2024, dite « loi anti-Airbnb ». SeLoger fait le point sur ces nouvelles règles, notamment l’abattement fiscal sur les meublés de tourisme.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Les meublés de tourisme, aussi appelés location saisonnière, sont définis et encadrés par le Code du tourisme. Ce sont des logements meublés avec tous les équipements indispensables au confort des occupants et proposés à la location de courte durée. Ils peuvent être loués à la journée, à la semaine ou au mois.
Le logement peut être la résidence principale ou la résidence secondaire du loueur. Le propriétaire ne peut pas occuper les lieux en même temps que les voyageurs, contrairement aux chambres d’hôtes. Le logement doit être exclusivement réservé aux locataires.
Si le logement concerne la résidence principale du loueur, la durée maximale de location est de 90 jours consécutifs pour un même locataire. La durée peut être rallongée à 120 jours si le loueur dispose d’un motif légitime pour justifier son absence de son habitation principale (travail, santé…).
En revanche, si le meublé est la résidence secondaire du loueur, il n’y a pas de durée maximale de location. Toutefois, le locataire doit être de passage et ne peut pas y établir son domicile permanent.
Rappelons qu’une résidence principale doit être habitée pendant 8 mois maximum par ses occupants. Faute de quoi, celle-ci est considérée comme une résidence secondaire.
Quel régime fiscal pour un meublé de tourisme ?
L’impôt sur le revenu
Tous les revenus perçus au titre d’une location de meublé de tourisme sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Les revenus d'une activité de location meublée sont considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement aux loyers perçus pour une location d’habitation classique, qui sont considérés comme des revenus fonciers.
La fiscalité des meublés de tourisme peut être assujettie à deux formes de régime d'imposition.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est un régime d’imposition simplifié. Aucune tenue de comptabilité n’est exigée et un abattement forfaitaire est appliqué automatiquement en fonction des revenus locatifs annuels. Ce régime ne tient donc pas compte des charges réelles liées à la gestion du logement.
Pour bénéficier de ce régime, les revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond :
- 77 000 € par an avec un abattement de 50 % sur les revenus des meublés de tourisme non classés,
- 188 700 € par an avec un abattement de 71 % sur les revenus des logements classés.
Vous êtes considéré comme loueur professionnel lorsque vos recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € ou supérieures à vos autres revenus d’activité.
Le régime réel
La principale caractéristique du régime réel est de pouvoir déduire des revenus locatifs les amortissements et les charges réels relatifs à la gestion du bien loué. Il peut s’agir des assurances, de la taxe foncière, de l’achat des équipements, des frais d’agence immobilière, des intérêts de l’emprunt du logement, des honoraires d’un expert-comptable…
On distingue deux catégories de régime réel :
- le régime réel simplifié qui s’applique si les revenus annuels sont compris entre 77 000 € et 254 000 €. Les formalités comptables sont simplifiées ;
- le régime réel classique qui est appliqué d’office si les recettes sont supérieures à 254 000 € par an. Les obligations comptables sont identiques à celles d'une entreprise individuelle.
Le régime réel est intéressant si vos charges et amortissements sont supérieurs à 50 % des revenus locatifs.
Quels sont les abattements fiscaux prévus par la nouvelle réforme ?
Les nouveaux taux
La réforme prévoit une baisse des taux d’abattements et des plafonds de revenus pour les meublés de tourisme :
- 30 % pour une location meublée non classée dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 € ;
- 50 % pour un logement meublé classé dont les recettes annuelles sont plafonnées à 70 000 €.
L’article 45 de la loi des finances 2024 prévoit également un abattement supplémentaire de 21 % pour les meublés de tourisme classés qui se trouvent dans des zones où le marché locatif des habitations principales n’est pas tendu. Cela signifie que l’abattement fiscal total peut être de 92 % pour les revenus de 2023, et de 71 % pour les revenus 2024 à déclarer en 2025, à condition que les recettes locatives n’excèdent pas 15 000 €.
La date d’application
Théoriquement, cette réforme aurait dû s’appliquer dès sa promulgation pour les loyers perçus en 2023.
Cependant, le gouvernement autorise les propriétaires loueurs de meublés de tourisme à conserver le régime micro-BIC antérieur à la réforme pour les recettes perçues en 2023. À savoir 50 % sur les recettes annuelles inférieures à 77 000 € pour les logements non classés et 71 % sur les revenus qui ne dépassent pas 188 000 € pour les logements classés.
Les loueurs devront obligatoirement se soumettre à ces changements à partir de 2025 pour les revenus locatifs de 2024.
Toutefois, ils ont aussi la possibilité d’appliquer la réforme dès cette année s’ils y trouvent un avantage. Par exemple, si vos revenus locatifs annuels de 2023 dépassent les nouveaux plafonds, vous pouvez, dans ce cas, opter pour le régime réel.
En fonction des charges et des amortissements que vous avez à déclarer, il est possible que ce régime soit plus avantageux. Néanmoins, pour passer à ce régime réel, votre comptabilité pour les revenus 2023 doit être à jour de toutes les obligations légales prévues par ce régime d’imposition.
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