Eviter le redressement fiscal d’une location meublée

Dans les faits, tous les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros au 1^er janvier dans l’année d’imposition sont soumis au paiement de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cela concerne les immeubles bâtis comme les maisons, appartements ou dépendances mis en location ou non, les immeubles en cours de construction au 1^er janvier, les terrains constructibles ou agricoles, les parts de sociétés immobilières et les places de parking.

Le taux d’imposition mis en place débute à 0,50 % et varie progressivement jusqu’à 1,50 % sur la fraction du patrimoine net supérieur à 800 000 €. Notez qu’un abattement forfaitaire de 30 % de la valeur locative est appliqué sur la résidence principale. En revanche, on ne relève aucun abattement pour les locations meublées.

Si l’IFI concerne les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 million d’euros, des cas d’exonération existent pour les locations meublées. Cependant, un couple a fait l’objet d’un redressement fiscal validé par la Cour de Cassation le 20 décembre 2023. Ce dernier détenait un patrimoine immobilier assujetti à l’IFI, dont des logements en location meublée, mais s’est considéré comme exonéré. Il prenait comme critère le montant des loyers bruts perçus et non le montant de son revenu de location net, toutes déductions faites. Ce couple avait beau percevoir des dizaines de milliers d’euros de loyers bruts, il ne subsistait, une fois les déductions diverses opérées, liées à l’entretien, aux frais de fonctionnement ou aux crédits, qu’un revenu quasiment nul.

Mais pour que l’activité de location meublée soit considérée comme « professionnelle » et fasse à ce titre l’objet d’une exonération de l’IFI, les revenus qui en sont issus doivent représenter plus de 50 % des revenus constitués par les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux, agricoles, non-commerciaux, etc. Ce qui n’était pas le cas de ce couple.

Il est, en théorie, possible d’obtenir une exonération de l’IFI, mais dans les faits, cette exonération est difficile à obtenir. Il faut, pour commencer, respecter des conditions de revenus :

• Les loyers perçus doivent être supérieurs à 23 000 € annuels.
• Les revenus locatifs doivent représenter au moins 50 % des revenus du foyer fiscal.

Ces conditions se rapprochent du statut LMP, ce qui signifie que les loueurs en meublé non professionnels qui détiennent un patrimoine supérieur à 1,3 million d’euros sont redevables de l’IFI. Et bien que le statut LMP paraisse entrer dans les critères d’exonération, on relève certaines subtilités. À commencer par la prise en compte des revenus, c'est-à-dire des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices non commerciaux (BNC), des bénéfices agricoles et des revenus des gérants et associés. En revanche, les pensions et retraite ne sont pas intégrées dans les revenus du foyer fiscal.

De plus, le fisc tient compte des bénéfices nets, après abattement forfaitaire de 50 % pour le régime micro-BIC ou après déduction des charges et amortissements pour le régime réel. En LMNP, le fisc tient compte des loyers perçus.

Enfin, il faut justifier que l’activité de location meublée représente l’essentiel des activités économiques du propriétaire bailleur. Ce qui est difficile à établir en réalité, car un salarié ne pourra pas justifier que la location incarne son activité principale, quand bien même les revenus locatifs seraient supérieurs à son salaire. Idem pour un investisseur en résidence de service qui ne se charge pas de la gestion locative lui-même.