LMNP au réel : ces cas où les amortissements ne seront pas réintégrés à la plus-value

Jusqu’à présent, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel bénéficiait d’un double avantage fiscal. Il pouvait déduire les amortissements sur le bâti (hors terrain), le mobilier et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros, et ceux-ci n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Avec le nouveau texte, la déduction des amortissements reste possible, mais ceux-ci seront intégrés dans la plus-value, alourdissant ainsi la base imposable, et donc, la taxation. 

La nouvelle loi exclut expressément certaines locations du système de réintégration des amortissements dans la plus-value. C’est le cas des logements qui se situent dans les résidences pour personnes âgées ou handicapées et les résidences étudiantes. Les résidence de tourisme quant à elles ne sont pas concernées.

La réintégration des amortissements concerne la plus-value liée à la cession à titre onéreux du logement. Autrement dit, la vente. Elle ne s’applique en revanche pas aux cessions à titre gratuit, comme la donation et la succession au conjoint et autres héritiers.

La plus-value immobilière est taxée à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %. Le Code général des impôts prévoit toutefois des abattements pour durée de détention, pour chacune des taxes, comme suivant :

• 6 % par an à partir de la 6ᵉ année jusqu'à la 21ᵉ année de détention et 4 % la 22ᵉ année pour l’IR ;
• 1.65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1.60 % la 22ᵉ année, 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année pour les PS.

Vous serez ainsi totalement exonéré de taxation sur la plus-value si vous conservez le logement au moins 30 ans.

La première cession d’un bien autre que votre résidence principale est exonérée de taxe sur la plus-value, si vous respectez les 2 conditions suivantes :

• Vous n’avez pas été propriétaire de votre habitation principale, au cours des 4 années précédant la vente, directement ou par personne interposée ;
• Vous utilisez le produit de la vente pour acheter ou construire un bien qui deviendra votre résidence principale dès l’acquisition ou l’achèvement de la construction. Si le remploi du prix de vente est partiel, l’exonération de taxation sera proportionnelle.

Vous ne possédez qu’un seul logement en location et vous décidez de mettre fin à votre activité de loueur. Si vous récupérez le bien pour en faire votre résidence principale, dans laquelle vous habitez au moins 8 mois par an, vous profiterez d’une exonération de taxation à la cession. Il faudra toutefois laisser s'écouler un délai d'au moins 2 ans avant la revente pour éviter un abus de droit.

Enfin, vous pouvez être exonéré de taxation sur la plus-value sous conditions de revenus si vous percevez une pension de vieillesse ou disposez d’une carte mobilité inclusion.