S’il est une mesure qui fait grincer les dents des investisseurs en LMNP, c’est bien la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values de cession. Inscrite dans le projet de loi de finances pour 2025, elle pourrait toutefois épargner les meublés déjà loués avant son application. Explications !
LMNP : vers un alourdissement de la taxation sur la plus-values
Présenté début octobre 2024, le projet de loi de finances pour 2025 est en cours de discussion au Sénat. Parmi les nombreuses propositions visant à augmenter les recettes fiscales de l’État figure une mesure phare : la modification de la taxation des plus-values immobilières pour les bailleurs en LMNP.
L’article 24 du texte prévoit de réintégrer les amortissements que les LMNP peuvent déduire de leurs revenus locatifs dans le calcul de la plus-value. Résultat ? Une plus-value plus importante et une taxation plus conséquente.
Cette disposition vient aligner le régime du LMNP sur celui du LMP, lequel prévoit déjà la réintégration des amortissements. Elle supprime également l'écart de traitement entre les LMNP et les loueurs en nu, ces derniers n'étant légalement pas autorisés à amortir.
Le calcul du montant de la plus-value après l’adoption du texte
Pour rappel, la plus-value des particuliers est soumise à une double imposition :
- À l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
- Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique également aux plus-values supérieures à 50 000 euros. Enfin, les particuliers bénéficient d’un abattement pour durée de détention pour chaque de ces taxes. Un bien doit être conservé 22 ans pour être exonéré d’IR, 30 ans pour être également exonéré de PS.
Actuellement, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession) et le prix d'acquisition (augmenté des frais d’acquisition ou des travaux éligibles).
Après l’entrée en vigueur du texte, la plus-value résultera de la différence entre le prix de cession et le prix d’achat corrigé des amortissements. Concrètement, retenez que plus un bien est amorti, plus le montant de la plus-value est élevé.
Ce mode de calcul de la plus-value, plus favorable pour le LMNP que pour le LMP et le loueur en nu, a encouragé de nombreux investisseurs à se tourner vers la location meublée, et plus particulièrement, vers le meublé de tourisme de type Airbnb.
Un nouveau texte qui s’appliquera à partir du 1er janvier 2025
Loin de faire l’unanimité au Parlement, le texte a été retoqué à plusieurs reprises. Un premier amendement propose ainsi de limiter son application aux seuls logements mis en location à compter du 1er octobre 2024. « Des investisseurs se sont engagés dans un processus d’investissement avec un montage financier, juridique et fiscal établi. Changer les règles en cours de processus produit des impacts qui déstabilisent l’équilibre financier établi », explique la députée Véronique Louwagie, auteure de l'amendement.
Un deuxième amendement réserve cette mesure aux meublés de tourisme, pour ne pas pénaliser l’investissement en location de longue durée, indispensable pour limiter la tension locative dans de nombreuses villes de France.
S’il est définitivement adopté, le texte s’appliquerait uniquement aux LMNP enregistrés à partir du 1er janvier 2025. La mesure devrait rapporter 200 millions d’euros dans le budget de l’État et viendrait s’ajouter aux autres correctifs fiscaux introduits par la loi Anti-Airbnb.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)