Succession immobilière : comment transmettre son patrimoine, sans conflits ni mauvaises surprises ?
Un patrimoine immobilier se transmet rarement sans heurts. Pour assurer la protection du conjoint survivant et éviter les conflits, vous souhaitez préparer votre succession en amont. Testament, donation-partage, démembrement de propriété : il existe de nombreuses solutions à mobiliser en fonction de votre objectif. On vous dit tout !
Calculez précisément la valeur de votre patrimoine
La première étape consiste à faire le point sur la valeur de votre patrimoine. Résidence principale, résidence(s) secondaire(s) et investissements locatifs : faites-les estimer par un professionnel de l’immobilier.
Prenez aussi en compte leur potentiel de valorisation sur le marché et leur rendement locatif pour avoir une idée au plus juste de la réalité.
Identifiez vos objectifs de transmission
Préparer sa succession, ce n’est pas seulement transmettre, c’est choisir comment et à qui. Souhaitez-vous avantager un enfant ? Protéger votre conjoint ? Réduire leurs droits de succession ? Transmettre l’intégralité de votre patrimoine maintenant ou progressivement ?
En clarifiant vos objectifs, vous pourrez choisir les bons outils juridiques pour écarter les règles de la dévolution légale.
Prenez en compte votre régime matrimonial dans votre réflexion
Communauté réduite aux acquêts, séparation de biens, concubinage : à chaque situation matrimoniale ses conséquences successorales.
En communauté réduite aux acquêts, les biens acquis pendant le mariage sont communs. Le conjoint survivant en récupère automatiquement la moitié et ne paie aucuns droits de succession. Il bénéficie en outre d’un droit temporaire au logement.
À l’inverse, en concubinage, le survivant est considéré comme un tiers. Il n’hérite pas, ne bénéficie d’aucun droit au logement et devra payer 60 % de droits de succession.
Il est peut-être alors temps de changer de régime matrimonial ou d’adapter la stratégie de transmission pour protéger le conjoint survivant.
Rédigez un testament pour organiser la répartition des biens
Le testament reste indispensable pour préciser vos volontés, et sécuriser votre partenaire de Pacs ou votre concubin. Si vous n’en rédigez pas, il ne pourra pas hériter de votre patrimoine.
Ce document permet en outre d’organiser la répartition des biens, de prévoir des legs à des personnes en particulier et de désigner un exécuteur testamentaire pour faire respecter vos dernières volontés.
Vous pouvez aussi avantager un proche – en lui attribuant un logement, par exemple –, mais à une condition : respecter les règles sur la réserve héréditaire.
Effectuez une donation du vivant pour réduire les frais de succession
La donation permet de transmettre de son vivant tout ou partie d’un bien immobilier, en profitant d’abattements fiscaux rechargeables tous les 15 ans. L’idéal pour réduire les droits de succession.
Attention toutefois ! Au décès, le bien donné est réintégré dans la succession pour vérifier que la réserve héréditaire a bien été respectée.
La valeur retenue est celle du bien au jour du décès, et non celle du jour de la donation. Si elle a fortement augmenté – ce qui est potentiellement le cas avec de l’immobilier –, le bénéficiaire de la donation devra accorder une compensation financière aux autres héritiers.
Un exemple pour tout comprendre
En 2010, vous donnez à Marie un appartement qui vaut 150 000 €. Vous ne donnez rien à Pierre. En 2040, au moment de votre décès, cet appartement vaut 350 000 €.
Pour calculer la succession, l’administration fera comme si Marie avait reçu 350 000 €, et non 150 000 €.
Pierre aura alors perçu moins que sa part de réserve héréditaire : Marie devra lui reverser une somme d’argent à titre de compensation.
Procédez à une donation-partage pour figer la situation du vivant
La donation-partage permet d’organiser la répartition définitive du patrimoine entre plusieurs bénéficiaires.
Son avantage ? La valeur des biens est estimée au jour de la donation-partage et ne sera pas réévaluée au décès : aucune remise en cause n’est possible ultérieurement. Vous limitez ainsi les risques de conflits.
Envisagez la donation en démembrement de propriété pour optimiser la fiscalité de la transmission
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Le donateur conserve l’usufruit, donc l’usage ou les revenus du bien, tandis que le bénéficiaire reçoit la nue-propriété.
Les droits de donation sont alors calculés selon un barème favorable, qui tient compte de l’âge de l’usufruitier, après application des abattements.
Au décès, la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez les bénéficiaires, sans taxation supplémentaire.
Créez une SCI familiale pour conserver durablement les biens au sein de la famille
Ultime piste à explorer pour préparer votre succession immobilière : la création d’une SCI. Elle sera la propriétaire du patrimoine, que les héritiers détiendront indirectement grâce aux parts sociales.
Si votre objectif est de conserver durablement le patrimoine, vous pouvez rédiger une clause d’agrément, en prévoyant, par exemple, l’unanimité des voix pour vendre un logement.
Pour optimiser encore le montage, vous pouvez procéder à un démembrement et des donations de parts tous les 15 ans.
Le calcul des droits s’effectuera alors moyennant une décote, car les parts sociales sont jugées moins facilement « revendables » qu’un immeuble.
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