Simulateur : pour un calcul de rendement locatif rapide et précis

Le calcul du rendement d'un investissement est complexe. Il doit intégrer plusieurs variables incontournables comme le prix d'achat, les loyers, plus les charges et les dispositifs fiscaux utilisés.

Variables indispensables : prix d’achat, loyers annuels

Les principaux éléments qui influencent le rendement et la rentabilité d'un investissement locatif sont le prix d'achat et le montant brut des loyers. C'est très simple, vous achetez un bien à 150 000 € (apport + montant du prêt) et vous percevez 500 € par mois pour sa location. Votre rendement (brut) annuel sera de 4 %.

On vous explique :

• Prix d'achat : 150 000 €
• Loyer mensuel : 500 €
• Loyers annuels : 500 × 12 = 6 000 €
• Rendement brut : (6 000 ÷ 150 000) × 100 = 4 %

Charges et frais à intégrer (notaire, copro, travaux, assurance)

Les charges obligatoires impactent négativement la rentabilité d'un investissement locatif.

Lors de l'achat d'un appartement ou d'une maison, l'acquéreur doit s'acquitter des honoraires du notaire (droits de mutation). Ils s'élèvent à 2-3 % du prix du bien pour un achat dans l'ancien et à 7-8 % pour une acquisition dans le neuf.

D'autres frais annexes sont susceptibles d'influer sur le rendement d'un bien comme les travaux de rénovation ou d'agrandissement, les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais de gestion (si vous faites appel à une agence immobilière).

Vous devez absolument les intégrer dans votre calcul pour obtenir un rapport final réaliste de la rentabilité finale.

Fiscalité et dispositifs (LMNP, Pinel, micro-foncier…)

L'État a mis en place plusieurs dispositifs pour dynamiser le marché immobilier. Parmi les programmes avantageux, on retrouve Pinel 2025 pour l'investissement dans le neuf (jusqu'à 42 000 € de réduction d'impôts sur 12 ans) ou le statut LMNP pour la location meublée. Ce statut propose un abattement fiscal forfaitaire (régime micro-BIC) ou une déduction de vos charges courantes des revenus fonciers (régime réel) via le déficit foncier.

On retrouve donc 3 différents niveaux de calcul pour le rendement locatif : le rendement locatif brut, le rendement locatif net et le rendement locatif net-net. Voici le détail des formules à appliquer pour chaque niveau et leur intérêt respectif.

Rendement brut : la photo immédiate

Rendement brut = (loyers annuels ÷ prix d'achat) × 100

Une première vision réaliste de votre rendement annuel à venir. C'est un excellent outil pour faire le tri entre plusieurs opportunités d'achat.

Rendement net : après charges courantes

Rendement net = (loyers annuels - charges annuelles) ÷ (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux) × 100

Une méthode plus rigoureuse pour tester le potentiel réel d'un investissement et estimer de manière précise votre cash flow mensuel.

Rendement net-net : après impôt, prélèvements sociaux

Rendement net-net = (loyers nets - impôts sur revenus fonciers - prélèvements sociaux) ÷ investissement total × 100

Un calcul final pour optimiser votre stratégie patrimoniale. Quel statut privilégier ? Quel dispositif fiscal intégrer ? Vous disposez de toutes les données pour faire le choix le plus intéressant.

Pour maximiser vos revenus locatifs, plusieurs stratégies sont à exploiter lors des différentes phases de votre projet. On vous explique comment procéder lors de l'achat, la fixation du loyer et pour la gestion quotidienne.

Réduire les frais d’acquisition

Pour réduire les frais d'acquisition, plusieurs solutions sont envisageables. La plus efficace consiste à acheter un logement pour le rénover. Le prix du bien sera plus faible, à condition de ne pas minimiser le coût réel des travaux.

N'hésitez pas également à négocier le prix du bien à la baisse. Avec une marge située entre 5 et 10 %, vous allez déjà économiser quelques milliers d'euros. Cette stratégie est plus efficace en période de faible activité du marché immobilier. Les propriétaires ont plus de difficulté à trouver preneur et sont donc plus enclins à baisser leurs exigences.

Enfin, optez pour le neuf afin de profiter de frais de notaire minorés (autour de 3 %).

Maximiser le loyer sans surévaluer

Fixer le montant d'un loyer est complexe. D'un côté, on veut maximiser son revenu mensuel, mais de l'autre, on cherche à éviter la vacance locative.

Pour optimiser votre cash flow, orientez vos investissements vers des biens à forte rentabilité comme les studios. Ils sont très prisés par les étudiants et les jeunes actifs, et offrent des rendements supérieurs à des logements de grande surface.

Autre élément à prendre en compte : le type de location. Les meublés sont proposés à un loyer plus important que les non-meublés pour un bien similaire.

Enfin, la présence d'un balcon, d'un garage ou de rénovations récentes a tendance à également booster les rendements.

Limiter la vacance locative

On parle de vacance locative lorsqu'un ancien locataire quitte l'appartement et que le propriétaire bailleur ne lui a pas trouvé de remplaçant. C'est l'un des facteurs qui impactent le plus négativement le rendement d'un bien. Votre principal objectif en tant qu'investisseur est de limiter ces risques.

Pour cela, sélectionnez un bien non seulement sur son prix, mais aussi sur son attractivité. Un logement bien localisé (quartier sécurisé et avec toutes les commodités), bien entretenu et confortable attirera forcément plus de locataires.

Vous pouvez également souscrire au service d'une société de gestion locative. Elle s'occupera, à votre place, de trouver des locataires de confiance, d'effectuer les états des lieux, de gérer les paiements, etc. Elles proposent généralement des assurances contre la vacance locative qui correspondent à environ 4 % du loyer mensuel.

Vous perdez en rentabilité brute, ce que vous gagnez en sécurité sur le long terme.

Sources :
Service Public.fr : Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée