Comprendre le DPE pour un immeuble en monopropriété

Conformément à la loi Climat et Résilience de 2021, un diagnostic de performance énergétique (DPE) est requis pour les copropriétés. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, cette obligation concerne également les immeubles en monopropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ janvier 2013. Ces biens regroupent plusieurs unités sous une seule propriété.

Le DPE collectif évalue la performance énergétique globale d'un immeuble. Il concerne tous les bâtiments en monopropriété, qu'ils appartiennent à une personne physique, morale ou à un organisme HLM.

En revanche, le DPE individuel est spécifique à chaque appartement ou logement. Il évalue la performance énergétique de chaque unité de manière séparée, sans tenir compte des autres.

Un immeuble en monopropriété peut être exempté de DPE collectif dans certaines situations, telles que les bâtiments classés ou inscrits aux monuments historiques, les structures à usage industriel ou agricole ou les biens non résidentiels tels que les garages ou hangars.

Dans ces cas, le propriétaire doit être en mesure de justifier l'absence de DPE en fournissant les documents nécessaires demandés par les autorités compétentes.

Le DPE d’un immeuble en monopropriété fournit des éléments essentiels tant pour les acquéreurs potentiels que pour la transaction du bien. Il englobe la consommation énergétique globale de l'immeuble et les émissions de CO₂. Des recommandations visant à améliorer le rendement des équipements peuvent également être proposées.

De plus, des informations relatives aux dispositifs d’aides financières disponibles peuvent être fournies, telles que celles octroyées par l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) ou les certificats d’économie d’énergie (CEE).

Le DPE d’un immeuble en monopropriété est valable pendant 10 ans. Cependant, il doit être actualisé dans certaines situations. Cela inclut la réalisation de travaux d'amélioration énergétique significatifs, tels que l'isolation des murs ou l'installation d'un système de chauffage plus efficace.

Il doit aussi être révisé en cas de changement d’affectation du bâtiment, par exemple, si un espace commercial est converti en logement. Une réactualisation assure que le DPE reflète la performance énergétique actuelle de l'immeuble.

Pour réaliser un DPE collectif, il convient de faire appel à un diagnostiqueur certifié. Ce dernier doit disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle et d'un certificat de compétence délivré par un organisme agréé par le COFRAC (Comité français d'accréditation), garantissant ainsi le respect d’un référentiel de compétences spécifiques.

Le propriétaire de l’immeuble doit donc choisir une entreprise qualifiée pour effectuer le diagnostic. Cette entreprise doit être indépendante du propriétaire afin d’assurer objectivité et impartialité.

Les mêmes règles s'appliquent pour un immeuble en monopropriété que pour une copropriété. Il est nécessaire de faire intervenir plusieurs professionnels, tels qu'un bureau d’études thermiques, un architecte ou un technicien/ingénieur.

Pour obtenir les coordonnées d’un expert certifié, le gouvernement met à disposition deux ressources en ligne : le site de France Rénov’ et l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

La réalisation d'un DPE pour un immeuble en monopropriété présente des aspects particuliers qui le différencient du DPE d’un logement individuel. Le DPE collectif analyse l’ensemble des lots du bâtiment, qu’ils soient occupés ou vides. Le diagnostiqueur évalue la performance énergétique globale en analysant des éléments comme l’isolation, le système de chauffage, la production d’eau chaude, la ventilation et l’électricité.

La performance énergétique est déterminée en fonction de la surface habitable et des consommations des équipements. Cette évaluation est exprimée sous forme d’une lettre allant de A (très efficace) à G (très énergivore). Les immeubles classés dans les catégories F ou G sont considérés comme des passoires thermiques, ce qui peut impacter négativement leur valeur.

Par exemple, un immeuble en monopropriété de 300 m² consommant 100 kWh/m²/an se verra attribuer une classe B, tandis qu’un bâtiment de 400 m² avec une consommation de 250 kWh/m²/an recevra une classe F.

Cependant, le processus peut se heurter à certaines difficultés, telles que des accès limités aux lots, particulièrement quand certains sont occupés. Il peut aussi y avoir des défis dans la coordination avec les occupants pour obtenir leur autorisation d’accès. Le diagnostiqueur doit alors trouver des solutions adaptées, en se basant éventuellement sur des informations fournies par le propriétaire ou en programmant des visites à des moments opportuns.

Le DPE collectif est un document qui informe le propriétaire ou les copropriétaires d'un immeuble sur la performance énergétique globale de la copropriété, en considérant les parties privatives et communes.

L’audit énergétique, quant à lui, constitue une analyse plus approfondie et détaillée de l’immeuble. Il évalue l’état de l’isolation thermique, du système de chauffage et de la production d’eau chaude sanitaire.

Contrairement au DPE collectif, l’audit énergétique permet de définir un plan d’action concret pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment, en hiérarchisant les travaux à réaliser. Il fournit également une estimation des coûts des travaux et détaille les aides financières possibles, comme l’éco-PTZ ou MaPrimeRénov’ Copro.

Un propriétaire qui ne se conforme pas à la réglementation sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) peut faire face à des poursuites judiciaires. Si des informations trompeuses sont fournies sur l’efficacité énergétique du bien, un locataire ou un acheteur peut engager une action en justice.

En cas de litige, plusieurs recours sont possibles : une diminution du prix de vente ou du loyer, l’annulation de la transaction ou du bail, ainsi que l’octroi de dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi.