DPE G : quel impact sur la mise en location ?

Vous venez d'effectuer un diagnostic de performance énergétique sur votre logement et il a obtenu la classe G ? Malheureusement, cela risque d'impacter son attractivité sur le marché et de vous mettre face à certaines obligations. Mais avant d'entrer dans les détails, découvrons à quoi correspond vraiment le concept de DPE G pour bien appréhender les solutions à mettre en place.

Si votre logement est classé G après un audit énergétique, il est considéré comme une passoire énergétique. Actuellement, environ 4 millions de logements sont dans le même cas en France.

Au niveau des chiffres, une maison ou un appartement de classe (ou étiquette) G consomme 420 kWh/m²/an ou plus et rejette au moins 100 kilogrammes d’équivalent CO₂ par mètre carré et par an.

Maintenant que vous savez ce que c'est un DPE G, on passe en revue ce qui change en 2025 pour cette étiquette.

Loi Climat et impact sur le DPE G avant 2025

La loi Climat et Résilience a été adoptée en 2021. Son objectif ? Lutter contre le réchauffement climatique et ses effets au niveau national. Dans cette optique, la France a lancé une politique de transition écologique qui touche tous les domaines de la société, et notamment l'immobilier.

Ainsi, depuis 2022, les propriétaires de logements énergivores (classés F et G) ne peuvent plus augmenter leurs loyers sans travaux de rénovation. Ils doivent impérativement atteindre des performances équivalentes à la classe E. Autre règle en vigueur depuis 2023 : l'audit obligatoire pour les monopropriétés en cas de vente.

Le retrait des biens classés G de la location en 2025

La principale évolution de la législation concernant le DPE reste l'interdiction de mise en location d'un logement classé G. Cette règle s'applique dans les cas d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite du contrat. Cela signifie que si votre locataire a pris la location en novembre ou décembre 2024, vous avez encore du temps pour vous mettre en conformité.

Vous devez également avoir conscience que le DPE a une valeur contraignante. Ainsi, si le nouveau locataire intègre un appartement qui n'est pas de la classe annoncée, le bailleur sera obligé, par décision judiciaire, de procéder aux travaux de rénovation. D'ici leur fin, il devra même proposer une baisse de loyer ou verser des indemnisations.

Grâce aux résultats de l'audit du diagnostiqueur, vous allez connaître absolument tous les points faibles thermiques de votre logement. Le document qui vous est remis contient également des suggestions de travaux de rénovation à effectuer en priorité.

Dans la quasi-totalité des cas de DPE G, c'est l'isolation qui est principalement responsable. La toiture représente généralement entre 25 et 30 % des déperditions thermiques. Suivent de près les murs, avec des pertes de l'ordre de 20 à 25 %.

Autre point sensible : les fenêtres. Si celles de votre logement ne sont pas en double-vitrage, il faut absolument y remédier pour gagner des points au DPE.

Enfin, en parallèle, vous devrez sûrement abandonner votre équipement de chauffage. Généralement, cela signifie passer de la chaudière fioul à la pompe à chaleur ou au poêle à bois. Pensez également à changer une climatisation ou une ventilation trop gourmande en consommation.

Avec ces aménagements, vous serez en mesure de sortir des classes DPE les plus basses et d'atteindre une étiquette énergétique D,C ou B.

Comment financer tous ces travaux ? Heureusement, l'État met à votre disposition plusieurs programmes d'aides. En 2025, MaPrimeRénov’ est reconduit et se décline en 3 volets :

• MaPrimeRénov’ parcours par geste : l'aide principale pour réaliser plusieurs travaux de rénovation énergétique ;
• MaPrimeRénov’ rénovation d'ampleur : pour les travaux qui permettent de gagner au moins deux classes énergétiques ;
• MaPrimeRénov’ rénovation en copropriété : pour les rénovations des parties communes et des parties privées avec un intérêt collectif.

On retrouve également les aides financières suivantes :

• les certificats d'économie d'énergie (CEE) proposés par les fournisseurs d'énergie ;
• la prime « Coup de pouce chauffage » : pour remplacer votre chaudière à gaz, au charbon ou au fioul par un équipement haute performance énergétique ;
• les aides locales : l’aide du fonds Air bois et les chèques énergie ;
• l’éco-prêt à taux zéro : un crédit à taux nul pour effectuer divers travaux de rénovation énergétique.

Vous le constatez, la pression s'exerce de plus en plus sur les propriétaires bailleurs qui possèdent des biens énergivores. Si vous êtes vous-même propriétaire de ce type de logement ou si vous en possédez plusieurs dans votre portefeuille d'actifs, faut-il pour autant s'en débarrasser ?

C'est une question complexe à trancher. D'un côté, vous vous éviterez les dépenses de rénovations et les sanctions potentielles. Mais de l'autre, vous allez devoir baisser radicalement le prix de votre bien.

Vous devez donc évaluer la situation avec précision. Si, par exemple, vous pouvez bénéficier d'aides, vérifiez dans combien de temps vous compenserez les dépenses engagées grâce aux loyers.

Pour les investisseurs ambitieux, acheter un bien de classe G peut représenter une bonne opportunité. Toutefois, il faut être conscient que le montant des travaux risque d'être élevé. Mais cela reste un levier de négociation à envisager.