Au premier abord, investir dans une passoire thermique, à savoir un logement classé F ou G, peut sembler risqué. Pourtant, cette option présente des opportunités intéressantes pour les investisseurs avisés. L’acquisition d’une passoire thermique, souvent décotée à l’achat, peut offrir une rentabilité attrayante, à condition d’entreprendre un minimum de travaux de rénovation.
Quelle est la rentabilité d’une passoire thermique ?
L’investissement dans une passoire thermique peut s’avérer très rentable grâce à une décote significative à l’achat par rapport à des biens mieux classés énergétiquement. En effet, dans les 11 plus grandes villes de France, la rentabilité brute des passoires thermiques atteint en moyenne 5 % contre 4,4 % pour les autres classifications du DPE. Cette rentabilité attractive est principalement due à un coût d’acquisition faible. Par exemple, à Lille, un bien de 45 m² en DPE D coûte en moyenne 158 490 €, tandis qu’un bien similaire en DPE F ou G se négocie autour de 122 227 €, soit une différence de prix de 36 263 €. Cette décote permet de couvrir une grande partie des coûts de rénovation ainsi que les frais d’agence et de notaire, estimés respectivement à 22 500 € (500 €/m²) pour atteindre la classe D, et 15 890 € dans ce cas.
Cette acquisition est donc avantageuse, à condition de retenir l’importance de l’obligation de rénovation. En effet, sans travaux de rénovation, le bien classé F ou G sera bientôt interdit à la location. La rentabilité brute doit donc être appréciée en tenant compte des investissements nécessaires pour la mise en conformité énergétique du logement.
Parmi les villes où la durée d’amortissement d’un investissement locatif pour un logement F ou G est la plus longue, on relève Toulouse (9 ans), Strasbourg (8 ans), et Montpellier (7 ans).
L’intérêt des passoires thermiques dans les grandes métropoles
L’équipe scientifique de SeLoger a mené une étude approfondie pour évaluer l’intérêt d’investir dans une passoire thermique à des fins locatives. En se basant sur un budget hypothétique de 500 €/m² pour les travaux de rénovation, il a été constaté que dans 27 % des grandes métropoles françaises, rénover une passoire thermique est plus rentable que d’acheter un bien mieux classé ne nécessitant pas de travaux. Cette rentabilité est principalement due à la décote à l’achat qui permet de financer les travaux de rénovation et les frais d’agence et de notaire.
Par exemple, à Lille, la décote est de 806 €/m² en moyenne, ce qui rend l'achat d'une passoire thermique très avantageuse. Ainsi, l’investissement devient rentable dès la première année, contrairement à un bien classé D nécessitant 3 ans pour atteindre la même rentabilité. D’autres villes comme Nice, avec une décote moyenne de 707 €/m², offrent également des opportunités similaires, surtout si les coûts des aides à la rénovation, comme MaPrimeRénov’, peuvent être réduits à 250 €/m².
Les conditions pour un investissement rentable
L’intérêt d’investir dans une passoire thermique dépend largement des coûts de rénovation et des caractéristiques du marché local. Thomas Lefèbvre, vice-président Data de SeLoger, souligne que dans certaines villes, les passoires thermiques peuvent offrir des seuils de rentabilité très intéressants grâce à leur faible coût d’acquisition. Cependant, cet avantage varie selon les zones géographiques. Dans des régions où les passoires thermiques sont nombreuses, la décote à l’achat pourrait être moins importante, rendant l’investissement moins attractif.
De plus, la proportion de locataires et les perspectives d’évolution des prix immobiliers sont des facteurs déterminants à considérer. En cas de baisse des prix immobiliers, la durée d’amortissement peut s’allonger, surtout pour les biens à faible performance énergétique. Pour maximiser la rentabilité, il est donc essentiel de minimiser les coûts de rénovation. Si ces coûts peuvent être réduits à 250 €/m², grâce à des subventions et aides à la rénovation énergétiques, l’investissement dans une passoire thermique devient rapidement rentable dans 7 des 11 plus grandes villes de France, à savoir Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice et Rennes.
Il est plus rapidement rentable d’investir dans une passoire et de la rénover que d’investir dans un bien avec un meilleur DPE, pour un coût de rénovation de 500 €/m² dans 17 % des départements, et pour un coût de 250 €/m² dans 70 % des départements.
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