Comment faire du neuf avec de l’ancien ?

Pour qu’un bien ancien soit considéré comme réhabilité, il doit avoir subi des rénovations profondes, au niveau de sa structure. Cela suppose donc des transformations conséquentes avec des matériaux récents et efficaces, afin d’améliorer les performances et le confort du bien, comme au niveau de l’électricité, de la plomberie, de l’isolation ou de son système de chauffage, par exemple.

Les travaux rendant un logement ancien à nouveau neuf, aux yeux de la loi, sont définis de façon très précise par le Code général des impôts, qui dresse une liste exhaustive des aménagements concernés. Ils peuvent porter soit sur certains travaux de gros œuvre ou sur certains travaux de second œuvre. À noter que si cela concerne une surélévation de l’immeuble, le bien passera en VEFA (vente en état futur d'achèvement).

Les travaux de gros œuvre pris en compte sont :

• Des travaux qui ont rendu à l’état neuf la majorité des fondations.
• Des travaux qui ont rendu à l’état neuf la majorité des éléments déterminant la résistance et la solidité de l’ouvrage.
• Des travaux qui ont rendu à l’état neuf la majorité de la consistance des façades (les ravalements de façade ne sont pas pris en compte).

Les travaux de second œuvre concernent eux :

• Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la solidité de l’ouvrage.
• Les huisseries extérieures, les cloisons intérieures.
• Les installations électriques, sanitaires et de plomberie et les installations de chauffage lorsque l’opération est réalisée en métropole.

Attention : refaire uniquement les huisseries et cloisons ne suffira pas pour que votre logement soit à nouveau considéré comme neuf ! Les travaux réalisés doivent être d’une importance suffisante pour modifier en profondeur la structure du bâti.

Lors de la réhabilitation d’un logement ancien, les dépenses, liées à la rénovation du logement lui permettant d’être plus performant au niveau énergétique (et ainsi qu’améliorer son DPE), peuvent être en partie prises en charge par MaPrimeRénov’. Cette aide de l'état concerne tous les Français, pour la résidence principale comme le locatif et les copropriétés.

Son montant dépend du niveau des ressources du foyer qui la demande et les plus modestes peuvent voir leurs travaux pris en charge jusqu’à 90 %. La réhabilitation du neuf ouvre également l’accès au dispositif Denormandie, qui a été prolongé jusqu’à fin 2023. En effet, ce dernier permet une réduction d'impôts si vous effectuez des travaux représentant au moins 25 % du prix total de l’opération immobilière et que vous louez ensuite ce logement en non meublé, à des locataires modestes et avec des loyers encadrés. De plus, il n'st accessible qu'aux logements situés dans les 245 communes concernées par le plan Action Cœur de Ville ou Opération de revitalisation du territoire

Mais ce n'est pas tout ! Une fois que le logement ancien a été réhabilité, il devient donc éligible à un certain nombre d’avantages fiscaux et de dispositifs réservés au neuf. Ce cumul d’avantages rend l’opération particulièrement attractive.

Ainsi, un logement réhabilité peut bénéficier des aides suivantes :

• Prêt à taux zéro : un prêt sans intérêt permettant de financer jusqu’à 40 % du montant de l’achat immobilier pour sa résidence principale.
• La loi Pinel dans l'ancien : elle permet jusqu’à 21 % de réduction d’impôt pour un achat dans le neuf destiné à faire du locatif pour les foyers modestes. Attention : elle ne s’applique que sur une période incompressible de 6, 9 ou 12 ans.
• Le déficit foncier : ce mécanisme permet de déduire les travaux de réhabilitation de ses revenus fonciers, dans la limite de 10 700 €. Au-delà de cette somme, le coût des travaux sera déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes. À noter que le déficit foncier est cumulable avec le dispositif Denormandie.

La réhabilitation d'un bien permet également d'améliorer le confort des habitants. En effet, qui dit rénovation énergétique dit meilleure isolation, donc baisse des factures d’énergie, mais aussi une meilleure isolation phonique et des équipements dernier cri, notamment, au niveau du chauffage (pompe à chaleur…).

Pour que le logement réhabilité soit à nouveau considéré comme neuf, il doit aussi respecter les mêmes normes que celles imposées au neuf. Les matériaux utilisés doivent, par exemple, être respectueux de l’environnement, en vertu de la norme RE 2020. 

Enfin, ces rénovations présentent également un atout pour le bien sur le long terme, car ses performances énergétiques élevées permettent une revente rapide et à un prix plus élevé.

Le neuf réhabilité dispose donc d'avantages fiscaux et d'un confort élévé, mais il s'inscrit également dans des objectifs durables plus globaux. Ainsi, en reconstruisant la ville sur elle-même, on évite d’accélérer l’artificialisation des sols.

C'est pourquoi des promoteurs comme Nexity ont décidé de s'y investir pleinement. Ce dernier a notamment réhabilité un immeuble haussmannien au coeur du quartier Saint Pierre, dans le triangle d'or de Bordeaux. Nexity a également lancé l'an dernier la réhabilitation de l'hôtel Ponsardin à Reims, monument historique du XVIIIe siècle. 

Ce type de projet peut bénéficier à la fois du dispositif Denormandie (si vous louez ensuite votre bien selon les conditions requises) et du dispositif Malraux, qui permet de soutenir la restauration des bâtiments situés dans des secteurs historiques et d'augmenter l’offre locative des centres-villes. Il offre ainsi une réduction d'impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux, pour un plafond de dépenses fixé à 400 000 €. Et si votre bâtiment est classé, vous pouvez aussi bénéficier de la loi 1913 sur les monuments historiques et ainsi accéder à un certain niveau de défiscalisation sur vos travaux. En effet, le dispositif Monuments historiques permet de de déduire de vos revenus le montant des travaux et de l'entretien du bien, et ce, sans plafond. Ils vous permet également de déduire le déficit foncier de vos impôts. 

L'investissement dans un immeuble neuf réhabilité est donc tout aussi avantageux qu'un investissement le neuf, voire même plus grâce au cumul d'aides que cela suppose.