Quel avenir pour le dispositif Pinel ?

La saison 1 de la loi Pinel aura une suite ! Pour rappel, le dispositif Pinel permet aux investisseurs qui s’engagent à proposer leur bien à la location - en contrepartie d’un loyer préférentiel - de bénéficier d’importantes réductions d’impôts. Pour en profiter, il faut que le logement soit situé dans une zone tendue (Abis, A ou B1) et s’engager à le louer sous certains conditions.

Ainsi, pour l’année à venir, la réduction d’impôt sera de 21 % du prix d'achat de votre bien pour une location de 12 ans, 18 % pour 9 ans, et 12 % pour 6 ans. En 2023, la réduction pour une location sur 12 ans tombera à 17,5 % du coût d’acquisition, à 15 % pour 9 ans de location et 10,5 % pour un engagement de louer pendant 6 ans. En 2024, ils passeront respectivement de 17,5 à 14 % (pour 12 ans), de 15 % à 12 % (pour 9 ans) et de 10,5 % à 9 % (pour 6 ans). 

Toutefois, fin 2024, il en sera bel et bien fini du dispositif Pinel. La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon a annoncé en octobre 2021, qu’un dispositif de « Super Pinel », ou « Pinel+ », prendrait sans doute la suite du dispositif actuel.

Conformément à la refonte qui avait déjà été proposée par Emmanuelle Wargon, le décret d'application di Pinel + qui en dessine précisément les contours a été publié. Voici les conditions d'usage et de qualité qui doivent être remplies pour que puisse être invoquées les réductions fiscales attachées au Pinel + : 

• Une surface minimale par typologie : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
• La présence systématique d’espaces extérieurs (terrasse, balcon) : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
• Une double exposition à partir du T3. 

De plus, il sera encore possible d'invoquer l’éligibilité à taux plein du Pinel après 2022, à condition que certains critères soient remplis. Le logement proposé à la location devra ainsi respecter diverses exigences, notamment d’ordre environnemental. Le niveau d’exigence pourrait même dépasser les seuils prévus par la RE2020 dans le neuf (qui est entrée en vigueur le 1er janvier dernier). 

Le bien devra aussi satisfaire un certain nombre de standards tenant à la qualité d’usage. Pour déterminer ces standards, le gouvernement s’est appuyé sur le rapport présenté en septembre 2021 dans le cadre du cycle de réflexion « Habiter la France de demain » par l’aménageur Laurent Girometti et l’architecte François Leclerc. 

Ainsi durant les deux années transitoires, le taux de 2021 pourra continuer de s'appliquer « à titre dérogatoire pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville d’une part et, d’autre part, pour les logements allant plus vite et plus loin en matière de règlementation environnementale que la RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d’usage », précise le Ministère du Logement.

Outre les biens respectant certains critères liés à l’environnement ou encore à la qualité de l’usage, les logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville pourront, eux aussi, permettre à leurs propriétaires de profiter - à titre dérogatoire - d’avantages fiscaux à taux plein. 

Avant d’investir en Pinel, prenez soin de vérifier que le secteur géographique du logement est bien éligible. Le dispositif est, en effet, réservé aux zones (A, A bis et B1) caractérisées par un net déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Cette tension locative locale concerne les communes de la région parisienne, de la Côte d'Azur, des grandes agglomérations ainsi que des départements d'outre-mer.

Les communes classées en zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018. Ce dispositif a toutefois été maintenu dans ces zones pour les acquisitions ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, à condition que cette dernière ait été faite par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2018.

Pour réaliser une plus-value, mieux vaut se tourner vers des villes moyennes. Les villes de la zone B1 affichent, par exemple, des rendements supérieurs à 3,5 %. Cette année, dix villes se détachent par leur rendement locatif élevé pour l'immobilier neuf. Dans les villes en zones tendues ou les grandes villes comme Lyon ou Bordeaux, le prix (élevé !) de l’immobilier risquerait d’amplifier le risque de moins-value à la revente…

À l’exception des nouveaux critères précédemment évoqués et du coup de rabot dont vont faire l’objet les taux de réduction, le reste du dispositif demeure inchangé. Le logement doit être loué non meublé et afficher des loyers plafonnés pendant 6, 9 ou 12 ans. Les revenus du locataire doivent, eux aussi, être inférieurs aux plafonds fixés.

L'avantage fiscal est alors réparti sur toute la durée d'engagement de location, dans la limite d'un bien au prix maximal de 300 000 euros et de 5 500 € du m², soit 12 % du prix d'achat du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans. Par ailleurs, si le bien est loué à un membre de la famille du bailleur, ce dernier ne doit pas faire partie du foyer fiscal familial et le plafond de ses ressources doit être respecté.

Pour le gouvernement, le but est de redynamiser le secteur de la construction, largement sous-offreur. Les élections municipales, puis la pandémie mondiale ont, en effet, fait plonger l’offre et créé (puis entretenu !) la pénurie de biens. Si l’intérêt des investisseurs pour le Pinel reste intact, il n’y a toutefois pas autant de logements à proposer à la location qu’en 2017 et 2018. À l’époque, les niveaux de construction et les permis de construire avaient d’ailleurs atteint des sommets. 

L’autre intention du gouvernement est bien de préparer peu à peu les Français à la future disparition du Pinel, probablement au 31 décembre 2024. Pas de panique, ce dispositif loi sera remplacé par d’autres outils et aides. Enfin, une plus forte implication des investisseurs institutionnels pourrait également constituer une alternative. Affaire à suivre, donc.