Cet article a été rédigé avec notre partenaire Nexity, expert en promotion immobilière.

Est-ce vraiment plus cher d'acheter dans le neuf que dans l'ancien ?

02 fév 2022
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Baisse du nombre des constructions, hausse des prix des matériaux, nouvelles normes écologiques, TVA... les prix du neuf semblent plus coûteux que l’ancien. Cependant, cela donne accès à plus de garanties et permet de réduire les frais inhérents à l’achat.

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immeuble neuf
Le coût plus élevé dans le neuf est rentabilisé par ses hautes performances. © VOJTa Herout

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Acheter en VEFA ou faire construire ?

On considère qu’un logement est neuf quand il a été construit depuis moins de cinq ans, qu'il n'a jamais été revendu et qu’il n’a jamais été habité ou alors s’il s’agit d’un logement ancien ayant subi des rénovations structurelles importantes.  

Il existe deux façons d’acheter dans le neuf : en VEFA ou en faisant construire son bien. En ce qui concerne la Vente en futur état d’achèvement, il s’agit de l’achat d'un bien auprès d'un promoteur immobilier qui en tant que maître d'ouvrage se charge de la construction de l'immeuble. Dans ce cas, des garanties constructeurs s’appliquent, notamment la garantie décennale. 

En revanche, si vous décidez de construire vous-même votre maison, il vous faudra prendre en compte l’achat du terrain, la conception du logement, les travaux de construction, la rémunération des employés, le raccordement aux réseaux d’eau, des eaux usées, du gaz et de l’électricité, mais aussi les taxes. Sans oublier le remboursement de l’emprunt et de ses intérêts... 

En tout, il faut compter 15 % à 30 % de plus pour un achat dans le neuf, comparé à l’ancien, pour un logement de même taille et dans le même secteur. Dans ce pourcentage, on compte notamment une TVA de 20 % qui s’applique sur les travaux de construction dans le neuf. Toutefois, l’achat dans le neuf permet d’éviter des dépenses sur le long terme. En effet, ce type de bien ne nécessitera pas de travaux de rénovation sur de nombreuses années et il dispose des dernières normes environnementales en matière énergétique, ce qui entraine d’importantes réductions de votre facture d’énergie. De plus, grâce à ces performances, il sera plus facile à vendre ! 

Acheter dans le neuf est très rentable grâce à sa qualité technique et aux économies d'énergie qu'il permet.

Le nombre des constructions en baisse

Pourtant, cet écart de prix ne s’explique pas uniquement par une différence de coût de construction et de taxes. En effet, les prix soutenus du neuf sont aussi le résultat d’une forte demande que l’offre ne parvient pas à combler. En effet, selon les indices de fréquentation de SeLoger, la recherche d’appartements neufs a augmenté de 25 % depuis le premier confinement de 2020. Toutefois, cette augmentation vaut aussi pour l’ancien, qui a connu, également, une forte hausse de prix depuis la crise sanitaire. 

Mais malgré la forte demande, le nombre de constructions est en baisse, tout comme la délivrance des permis de construire. Une situation sur laquelle alerte la Fédération Française du Bâtiment (FFB) depuis de longs mois, qui est due selon elle aux dernières municipales et à la situation sanitaire.  

Ainsi, le nombre de constructions a chuté de 14,7 % en 2020, soit 65.000 de moins, d’après les chiffres de la FFB. 381 600 logements ont été construits en 2020 selon le baromètre LPI-SeLoger, alors qu’il faudrait en autoriser 500 000 chaque année pour répondre à la demande. « Les tensions actuelles sur les matières premières et l’approvisionnement des chantiers, la hausse des prix des matériaux et de l’énergie sont autant de facteurs qui contribuent à l’inflation des prix du neuf et à l’insuffisance chronique de la production de nouveaux logements par rapport aux besoins », analyse Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’Immobilier.  

De hautes exigences environnementales

Autre raison d’un prix du neuf plus élevé : la nouvelle norme RE2020, qui renforce la qualité environnementale et énergétique des constructions. Ainsi, celles-ci seront mieux isolées, consommeront moins d’énergie, résisteront aux canicules et encourageront les matériaux écologiques. Selon la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP), pour une maison de 90 m², il faut compter 1 959 € le m², hors terrain. Avec la RE2020, la même maison coûterait 2 025 euros le m²… 

En revanche, investir dans le neuf réduira vos factures d’énergie dans le futur et vous permettra donc certaines économies. Dans les logements neufs, la consommation énergétique maximale est de 40 kWh/m² par an pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, la climatisation et l’éclairage. Dans les régions les plus froides et moins ensoleillées de France, la limite est en revanche de 65 kWh/m² par an. De plus, le logement doit disposer d’une bonne isolation, hiver comme été. Enfin, les charges et dépenses concernant les parties communes des copropriétés sont moindres dans le neuf. Les installations, comme l’ascenseur ou les portes, sont récentes et sous garantie. 

La consommation énergétique ne doit pas dépasser 40 kWh/m² par an dans le neuf, avec une exception jusqu'à 65 kWh/m² par an dans les régions les plus froides et les moins ensoleillées de l'Hexagone.

Une plus-value sur le long terme

Le neuf étant plus cher à l’achat, réaliser une plus-value est, en théorie, plus long et plus compliqué. Mais ça, c’était avant. En effet, la détermination du gouvernement à éradiquer les passoires énergétiques va dans le sens de l’achat dans le neuf. Ainsi, avec l’entrée en vigueur du nouveau DPE depuis le 1er juillet 2021, les logements anciens mal notés auront bien plus de mal à se vendre… mais aussi à se louer !  

Dès 2025, il sera impossible de mettre en location des logements classés G, puis ce sera le tour des logements classés F à partir de 2028 et des logements classés E en 2034. D’autant qu’à partir de ces dates, ces DPE deviendront aussi opposables. Le locataire pourra obliger son bailleur à faire des travaux de remise en état pour augmenter la classe énergétique de son logement, là où un logement neuf se doit d’être placé dans le haut du panier, en raison des fortes exigences environnementales qui réglementent la construction. 

Autant d’éléments qui dynamisent les achats de logements neufs, bien que plus chers, car la revente sera bien plus aisée à l’aune de toutes ces nouvelles réglementations. Preuve de ce regain d’intérêt : sur les 40 villes analysées par Se Loger, 28 affichent des prix à la hausse sur les logements nouveaux. Le peloton de tête est occupé par Angers (+24 %), Mulhouse (+18 %) et Boulogne-Billancourt (+16 %).  

Bien que dans les zones tendues le bailleur ne soit plus autorisé à fixer son loyer librement, certains dispositifs permettent de contrebalancer ces restrictions. En effet, dans ces zones, les plafonds de loyers exigés par la loi Élan sont inférieurs à la moyenne du marché. Certaines villes ou territoires sont ou vont également être soumises à un encadrement des loyers (Paris, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne). 

Mais les dispositifs d’aide à l’investissement locatif dans le neuf, comme la loi Pinel, compensent ces inconvénients grâce à des réductions d’impôt très importantes (jusqu’à 21 % pour une mise en location sur 12 ans) !  

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