Expatriés : pourquoi faut-il préférer la location meublée ?

La location meublée offre une meilleure rentabilté et plus de flexibilité

Comme vous le savez, un bail de location vide est d’au minimum 3 ans. Au moment du retour en France, de nombreux Français de l’étranger ne peuvent pas retourner dans leur bien qui est occupé par un locataire. Ils se retrouvent contraints de louer un autre logement, de poursuivre le remboursement de leur prêt ainsi que de payer des impôts sur les revenus locatifs. Le résultat au niveau du budget du ménage est rarement positif. À cela s’ajoute la complexité de l’inscription des enfants à l’école où ils vont poursuivre leur scolarité une fois qu’ils pourront réintégrer leur bien.

Dans le cas d’une location meublée, le bail est de 12 mois au maximum, renouvelable. Cela donne une flexibilité : renouveler le bail au même locataire ou bien interrompre le bail afin de récupérer le bien pour y habiter ou bien le revendre pour acheter plus grand par exemple. S’il s’agit de leur résidence principale en France, les propriétaires sont donc certains de pouvoir  y habiter au moment de leur retour. 

 S’il s’agit d’un investissement locatif en vue de préparer la retraite, cela facilite la revente à tout moment notamment en cas d’incident de la vie ou de changement de stratégie. Cette flexibilité est très importante dans des conditions extrêmes, comme notamment la situation actuelle du Covid-19. Les changements de vie peuvent être profonds et certains Français de l’étranger chercheront à alléger leurs charges, au moins de manière temporaire et potentiellement envisageront la revente de leur bien.

Comment sont imposés les revenus pour les domicilés hors de France ?

Les personnes domiciliées hors de France sont imposables sur l’ensemble de leurs revenus de source française. Les revenus locatifs rentrent dans cette catégorie. Ces revenus sont imposés au taux minimum de 20 % dès le premier euro jusqu’au seuil de 27 519 € de revenu net imposable et de 30% au-delà. 

Pour les Français en dehors de l’Union européenne s’ajoutent les prélèvements sociaux actuellement à un taux de 17,2 %. Ainsi, pour tous les Français vivant en dehors de l’Union européenne, le taux d’imposition total taxes comprises est de 37,2 % ou 47,2 %. Ce taux s’applique sur les revenus locatifs en France. 

C’est donc dans un contexte de très forte taxation qu’ils investissent dans l’immobilier en France. Fort heureusement pour eux, « revenus locatifs » ne signifie pas  « somme des loyers ».  En faisant le choix de la location meublée, les « revenus locatifs » peuvent devenir « fiscalement » nuls et ainsi leur permettre de préparer leur retraite et/ou leur retour en France en toute sérénité.

Exemple d’économie d’impôt de 5 000 € par an sur un investissement 

Un couple de Français-Non-Résident achètent un logement pour un montant de 300 000 €. 

• Ils empruntent 200 000 € à 1.1% sur 20 ans. 
• Ils remboursent dont environ 13 920 € par an dont 2 400 d’intérêts d’emprunt. 
• Ils paient aussi 600 € par an d’assurance emprunteur et 100 € par an d’assurance propriétaire non occupant. 
• Enfin les charges de copropriétés sont de 900 € par an.

Ils peuvent envisager une location nue pour 990 € par mois ou bien une location meublée pour 1 100 € par mois.  En optant pour la location meublée, ils devront investir 4 000 € supplémentaires pour les meubles mais ils feront une économie d’impôt d’environ 5 000 € par an (voir tableau ci-dessous).

Expatriés : Comment bien gérer son investissement locatif à distance ? 

Comme ils habitent à l’étranger, ils effectuent leurs investissements immobiliers souvent à distance. Cela leur demande donc d’apprendre à déléguer l’achat de leur bien immobilier.

Cette situation, parfois nouvelle, demande une bonne dose d’adaptation. Pour faciliter cette démarche, certains Français de l’étranger comptent sur des proches en France pour les aider. Toutefois, leur temps et leur expertise du marché immobilier s’avèrent rapidement limités, surtout si ces personnes ne sont souvent pas en mesure de leur apporter le support et les conseils nécessaires pour réaliser un investissement.. Aussi, la majorité d’entre eux préfère s’entourer de professionnels  basés en France, habitués à gérer des achats à distance et experts du marché immobilier.

Aussi comme le note Catherine Callède, fondatrice de The Place To Be France, une agence de chasse immobilière, les Français de l’étranger préfèrent travailler avec des professionnels de confiance : « La relation entre l’investisseur à l’étranger et le chasseur de biens en France est fortement facilitée par l’utilisation des outils digitaux au quotidien. Nos chasseurs immobiliers proposent un service clé en main : des visites virtuelles, en passant par le suivi des travaux et de l’aménagement de l’appartement mais aussi la validation de la valeur et de la rentabilité locative d’un bien présenté, tout est fait pour que le client suive à distance son projet que nos équipes prennent  entièrement en charge ».

Ce qui a changé lorsqu'on investit dans l'immobilier avec la crise

Moins de certitudes et plus d'incertitudes...

Bien évidemment, la crise actuelle du COVID-19 change de nombreuses règles établies. Les locations saisonnières étaient à l’arrêt, les banques revoient actuellement leurs conditions de crédit et les analyses divergent sur les prix de l’immobilier dans les mois et les années à venir. La seule véritable certitude est que les investisseurs en immobilier locatif doivent être encore plus agiles qu’auparavant pour s’adapter aux nouvelles règles du marché.

Savoir saisir des opportunités

Dans ce nouvel environnement, il faut comprendre les nouvelles conditions d’achat d’un bien et identifier l’impact de la crise sur la rentabilité. En effet, si les loyers se maintiennent et que parallèlement les prix à l’achat baissent, ce sera une opportunité d’acheter. De même si l’inflation apparaît, cela pourrait être une opportunité d’emprunter davantage. Les personnes, qui faisaient de la location courte durée de type AirBnB, pourraient préférer de la location meublée longue durée pour sécuriser des revenus réguliers.

Merci à Remi Provendier, fondateur d’Immoneos, le réseau de confiance des investisseurs immobilier résidant à l’étranger.