Communément appelés « frais de notaire », les frais d’acquisition représentent 7 à 8 % du prix d’achat d'un bien immobilier dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. De quoi sont constitués ces frais et comment les calculer simplement ?
De quoi se composent les frais de notaire ?
Ce que l’on appelle communément les frais de notaire sont en réalité les frais d’acquisition lors de l’achat d’un bien immobilier. Ils s’ajoutent au prix d’achat du bien. Il est donc essentiel de les prendre en compte lors du calcul de votre capacité d’achat. Pour un logement ancien, on estime en général ces frais d’acquisition à environ 7 à 8 % du prix de vente, sachant que dans le neuf, ils sont de l’ordre de 2 à 3 %. Ces frais d’acquisition se composent de la façon suivante :
- Les émoluments du notaire ou honoraires : il s’agit de la fraction qui revient à l’étude notariale (environ 1/10e des frais).
- Les débours et frais annexes : ces sommes sont reversées aux autres acteurs qui sont intervenus dans la conclusion de la transaction (cadastre, géomètre, etc.) et représentent environ 1/10e du total des frais.
- Les droits de mutation ou droits d’enregistrement (c’est-à-dire l’impôt) : il s’agit des sommes perçues par l’État et les collectivités locales. Ici le notaire agit simplement en tant que collecteur de ces taxes, qui représentent 8/10e des frais, qu’il reverse ensuite intégralement.
Quel est le barème des émoluments du notaire ?
Il s’agit d’un barème fixé par l’État. En vigueur depuis le 1er janvier 2021, le nouveau barème des émoluments du notaire, fixé par l’arrêté du 28 février 2020, est composé de 4 tranches de valeur de biens auxquelles est appliqué un pourcentage dégressif .
| Tranches de prix | Pourcentage à appliquer |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
À noter qu’il faut ajouter 20 % de TVA sur ces émoluments.
Ce qui donne, pour l’achat d’un bien d’une valeur de 250 000 €, le calcul suivant :
- (6 500 € - 0 €) x 3,870 % = 251,55 €
- (17 000 € - 6 500 €) x 1,596 % = 167,58 €
- (60 000 € - 17 000 €) x 1,064 %= 457,52 €
- (250 000 € - 60 000 €) x 0,799 % = 1518,10 €
soit 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 1518,10 € = 2 394,75 €
Le montant des émoluments de vente à régler au notaire pour l’acquisition d’un bien d’une valeur de 250 000 € s’élève donc à 2 394,75 € HT, soit un total de 2 873,70 € TTC.
Quels sont les débours et frais annexes ?
Pour que la transaction se déroule normalement, le notaire effectue différentes démarches et formalités qui impliquent des acteurs extérieurs. Fixées selon un barème, elles permettent de rémunérer les différents intervenants en charge de réaliser les actes et les documents officiels permettant d’effectuer le transfert de propriété : conservateur des hypothèques, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre, etc. C'est ce que l'on appelle les débours.
Suivant les transactions, le notaire a plus ou moins de formalités à effectuer. Il demande donc une provision pour ses émoluments puis réalise le décompte après la transaction.
Comment calculer les droits de mutation ?
Deux cas de figures se présentent : les droits de mutation dans le neuf et les droits de mutation dans l’ancien. Ces droits de mutation sont en fait des taxes à verser à l’État et aux collectivités locales, notamment pour l’enregistrement du bien au service de la publicité foncière.
Pour les droits de mutation dans le neuf, la taxe de publicité foncière est de 0,715 % sur le prix hors taxes du bien. Elle est beaucoup moins élevée que dans l’ancien. Ainsi pour un bien d’une valeur de 250 000 € TTC, on doit effectuer le calcul suivant pour connaître les droits de mutation :
- 250 000 € TTC / 1,20 = 208 333 € HT
- 208 333 € HT x 0,715 % = 1 489,58 € de droits de mutation.
Les droits de mutation dans l’ancien s’établissent à :
- 5,80 % du prix de vente dans 97 départements ayant choisis d’appliquer la hausse des droits de mutation rendue possible en 2014.
- 5,09 % du prix de vente dans les départements ayant décidé de ne pas appliquer la hausse des droits, à savoir l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976).
Ainsi pour connaître vos droits de mutation, il suffira de multiplier le prix d’acquisition par l’un de ces deux pourcentages suivant le département où se situe le bien. Pour un bien de 250 000 €, les droits de mutation s’élèveront à 250 000 € x 5,80665 % (ou 5.09006 %) = 14 516,62 € (ou 12 725,15 €).
On le voit, calculer des frais d’acquisition n’est pas extrêmement compliqué ! Cependant, si vous souhaitez éviter de vous lancer dans de savants calculs, le plus simple est d’utiliser un simulateur pour calculer ses frais de notaire.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)