Le prêt relais constitue l’option idéale pour les propriétaires désirant acquérir un nouveau bien immobilier avant de vendre le logement qu'ils occupent actuellement. Quel est le coût de ce type de crédit atypique ?
Le taux d’un prêt relais est plus élevé que celui d’un crédit classique
Le coût d’un prêt relais n’est pas le même que celui crédit immobilier classique. En effet, s’il varie en fonction de l'établissement prêteur et des taux directeurs pratiqués au moment de la demande, le taux d’un prêt relais est généralement plus élevé. Il est donc préférable que vous vendiez rapidement votre bien actuel pour ne pas payer des intérêts trop élevés. Précisons que vous pouvez toutefois bénéficier de taux plus avantageux si vous avez un dossier emprunteur rassurant pour la banque prêteuse (emploi stable, ancienneté, gestion saine des dépenses, etc.). En dehors du taux d’intérêt, un prêt relais s’accompagne de différents frais, dont ceux liés à la clôture du crédit en cours (pénalités de remboursement anticipé, frais de main levée d'hypothèque...), la garantie ou hypothèque, les frais de dossier ou encore les intérêts intercalaires.
Le prêt relais permet de financer une nouvelle acquisition avant d’avoir vendu son logement actuel.
Un coût qui varie selon le type de prêt relais
Nous distinguons plusieurs types de prêts relais : le prêt relais sec, le prêt relais adossé » et le prêt relais avec franchise totale. Le prêt relais est qualifié de « sec » lorsque le prix de vente couvre le prix d'achat du nouveau bien. Son coût est relativement faible puisqu’il consiste en une avance de trésorerie sur une durée très courte. Les banques, qui acceptent de financer un prêt relais sec, exigent toujours de l'apport. De son côté, le prêt relais adossé est utilisé lorsque le futur bien immobilier coûte plus cher que le logement actuel. Dans ce cas, le prêt relais est couplé au crédit principal. L’emprunteur a donc des mensualités fixes à régler, ce qui augmente son taux d’endettement. Une fois la vente effectuée, la somme dégagée permettra de rembourser partiellement une partie du crédit souscrit pour le nouveau bien, sans pénalités de remboursement anticipé. Enfin, le prêt relais en franchise totale consiste à rembourser les intérêts à l'échéance en même temps que le capital emprunté. C'est un montage qui présente l'avantage d'alléger les charges tant que le bien n'est pas vendu. Inconvénient : ce financement est relativement coûteux à terme puisque les intérêts qui ne sont pas payés chaque mois génèrent eux-mêmes des intérêts.
Un prêt relais s’accompagne généralement de mensualités d’assurance emprunteur.
Comment rembourser votre prêt relais ?
La durée de remboursement d’un prêt relais est comprise entre 12 et 24 mois. A la fin du délai établi, le crédit relais doit être remboursé. Précisons que, comme pour un prêt immobilier classique, le prêt relais intègre une part de capital, une part d'intérêts et une assurance emprunteur. Pour le remboursement du prêt relais, vous avez le choix entre la franchise partielle et la franchise totale. Dans le premier cas, vous remboursez les intérêts et, le cas échéant, les primes d'assurance chaque mois. De son côté, le capital est remboursé à la fin du prêt. Dans le second cas, vous remboursez le capital et les intérêts en une seule fois, au moment de la vente de votre bien actuel. Seules les primes d'assurance sont payées mensuellement. Que vous optiez pour une franchise partielle ou une franchise totale, la vente de votre logement devra rembourser la totalité du prêt relais.
Quelle assurance pour votre prêt relais ?
Comme pour un crédit immobilier classique, les établissements prêteurs exigent généralement que le prêt relais s’accompagne d'une assurance emprunteur. Les garanties obligatoires peuvent toutefois être allégées en raison de la courte durée du crédit. Souvent, seules les couvertures du décès et de la perte totale et irréversible d'autonomie sont demandées. Toutefois, les garanties obligatoires varient sensiblement d’une banque à l’autre. En effet, certains établissements incorporent la souscription d'une assurance contre l'invalidité permanente et l'incapacité temporaire totale de travail. Précisons que vous pouvez tout à fait déléguer votre assurance emprunteur à un autre établissement que celui qui vous accorde votre emprunt immobilier. Néanmoins, il faut que l’assurance intègre au minimum le même niveau de protection que celui proposé par la banque prêteuse.
Le délai d’obtention d’un prêt relais est compris entre 15 et 45 jours ouvrés à partir du dépôt du dossier.
Calcul du prêt relais : l’importance de l’estimation
Le montant d'un prêt relais est calculé à partir de la valeur de la maison ou de l'appartement que vous allez vendre. Pour connaître le montant de votre prêt relais, l’estimation de votre bien immobilier actuel est donc essentielle. C'est pour cette raison que les banques demandent souvent que l’estimation soit réalisée par un professionnel, qui prendra en compte différents facteurs (état extérieur et intérieur, localisation, etc.). Le prêt relais représente entre 60 et 80 % du montant du logement que vous avez mis en vente, en fonction de la banque prêteuse. En dehors de la valeur de votre logement actuel, plusieurs critères sont pris en compte dans le calcul de votre prêt relais, à commencer par le niveau d’avancement de votre projet. Si vous avez signé un compromis de vente, la banque pourra vous accorder un montant plus important. Le calcul prend également en considération le montant du bien à acheter, votre capital restant dû, votre apport personnel, la durée du prêt et le taux d’intérêt.
Si vous rencontrez des difficultés pour vendre votre bien, contactez votre banque pour demander une prolongation de la durée de votre prêt relais.
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