Quelles sont les étapes à franchir pour obtenir son crédit immobilier ?

Calculez votre capacité d’emprunt

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et allez faire une offre d’achat au vendeur ? Vous faites sans doute partie des 8 Français sur 10 qui auront recours à un prêt immobilier pour financer votre projet ! Sachez qu'il existe trois types principaux de prêts :

1. Le prêt à taux fixe : le taux d’intérêt que vous remboursez pour ce crédit immobilier est fixe, tout comme vos mensualités.
2. Le prêt à taux variable : le taux d’intérêt varie et vos mensualités peuvent, elles aussi, évoluer (à la hausse comme à la baisse). Le taux de départ est généralement plus attractif que celui des prêts à taux fixes, mais ce n'est pas vraiment le cas actuellement en raison de taux fixes très faibles.
3. Le taux mixte : le taux d’intérêt est fixe au début du prêt puis devient variable au bout de quelques années.

Quel que soit le prêt que vous souscrivez, plusieurs éléments doivent retenir votre attention :

• La durée de l’emprunt.
• Le taux d’intérêt.
• L’apport personnel.
• Les mensualités.
• Le taux d'effort.
• Les garanties et l’assurance emprunteur.

L’établissement bancaire auprès duquel vous sollicitez un financement pour votre achat immobilier va calculer votre capacité d’emprunt. Pour préparer au mieux votre projet, vous pouvez calculer votre capacité d'acquisition en amont via différents comparateurs en ligne et également directement au travers de votre établissement bancaire. C'est simple, gratuit et sans engagement ! Effectuer cette démarche vous permettra de vérifier que le bien immobilier que vous avez sélectionné affiche un prix de vente adapté à vos ressources. L’établissement prêteur va également prendre en compte votre taux d’endettement maximal (aussi appelé taux d’effort), c’est à dire le pourcentage de revenus au-delà duquel l’établissement ne peut pas vous accorder de prêt. Depuis le 1er janvier 2021, ce taux d’effort est fixé à 35 %, selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). 

Une simple formule permet de le calculer : salaire mensuel net x 0,35 = mensualité maximale. À cela, il faut soustraire vos charges actuelles, comme par exemple les mensualités des prêts existants (crédit consommation ou autre). Afin que les remboursements de vos mensualités ne grèvent pas outre mesure votre train de vie, le calcul de votre taux d'endettement maximal va avant tout dépendre de votre reste-à-vivre, c'est-à-dire la somme qu'il vous reste pour vos dépenses courantes une fois toutes vos charges soustraites. 

Signez un compromis de vente

Le compromis de vente constitue l’étape qui suit l’acceptation de votre offre d’achat par le vendeur du bien dont vous souhaitez devenir propriétaire. Cet acte juridique requiert la présence d’un notaire ou d’un agent immobilier et comporte une condition suspensive essentielle : l’obtention de votre prêt immobilier sous 45 jours. Ce délai vous permet de trouver un financement et d'obtenir un crédit. Durant ce labs de temps, votre futur bien immobilier vous est réservé. Une somme d’immobilisation - remboursable si vous n’obtenez pas votre prêt - vous est généralement demandée lors de la signature du compromis de vente.

Comparez les offres de crédit immobilier

Le compromis de vente (ou la promesse de vente, ou le contrat de réservation s'il s'agit d'un bien immobilier neuf) et le prix d’achat du logement permettent aux établissements bancaires d’établir une offre de prêt. Un apport élevé et/ou de hauts revenus ont généralement une influence très positive sur l’obtention d’un meilleur taux.

Si vous hésitez, comparez différents types de prêts (fixe, variable, mixte) afin d’obtenir plusieurs offres de crédits immobiliers. Pour chaque offre, prenez soin de vérifier l'intégralité des clauses des prêts proposés, du taux d’intérêt à celui de l'assurance emprunteur. En effet, celle-ci, qui n'est pas obligatoire mais est un prérequis pour l'obtention de votre crédit immobilier, peut influer sur vos mensualités. Le taux à prendre en compte pour y voir clair est le TAEG (taux annuel effectif global). C’est lui qui vous permettra de savoir la somme exacte que vous aurez à payer chaque mois pour rembourser la somme empruntée.

Déposez votre dossier dans un établissement bancaire

Une fois que vous avez trouvé la meilleure proposition de crédit immobilier, vous devez constituer votre dossier de financement et le transmettre à l’établissement prêteur concerné. Dans ce dossier, vous présentez votre projet d’acquisition et votre situation professionnelle. C’est aussi ce dossier qui va permettre à l’établissement bancaire de vous proposer une offre de prêt personnalisée. Doivent y figurer :

• Vos justificatifs d’identité (carte d'identité, passeport...).
• Vos deux derniers avis d’imposition.
• Vos trois derniers bulletins de salaire.
• Vos trois derniers relevés de compte.
• Un justificatif de domicile.
• Le compromis de vente (ou le contrat de réservation).

Vous pouvez également recourir aux services d’un courtier qui négociera - à votre place - votre proposition de crédit immobilier. En effet, le processus d’obtention de votre prêt immobilier peut être grandement facilité par le recours à un courtier ou à un service de courtage en ligne. Le courtier se chargeant de faire l’intermédiaire entre les établissements bancaires et vous, vous n’aurez donc qu’à comparer les offres qu’il aura dénichées pour vous. Ce professionnel du financement peut aussi comparer le taux de l’assurance-emprunteur pour vous permettre de réaliser davantage d’économies. Sachez toutefois que ce service a un coût ! Les frais de courtage s’élèvent en effet à environ 1 % du montant emprunté.

Signez le contrat de prêt immobilier et l'acte de vente

L’obtention du crédit est un document contractuel, appelé offre de prêt, qui récapitule toutes les conditions du prêt, ainsi que les obligations applicables à l’emprunteur comme au prêteur. À compter de la signature de cette offre, vous disposez d’un délai de réflexion incompressible de dix jours pour accepter ou refuser cette offre de prêt. Ce n’est donc que le onzième jour que vous pourrez renvoyer votre offre de crédit signée à l’établissement bancaire que vous aurez choisi sans manquer d'en adresser une copie au notaire chargé de la vente. Vous pourrez alors passer à la dernière étape de votre achat immobilier : la signature de l’acte de vente devant le notaire.

En vue de la signature de cet acte de vente, l’établissement prêteur doit envoyer la somme permettant de financer l'intégralité de l'opération auprès de l'étude notariale. Ce montant fait l’objet d’un appel de fonds édité par le notaire, appel que vous devrez transmettre à votre établissement bancaire, en y joignant le RIB de l’étude notariale. Le notaire pourra ainsi procéder au transfert en amont. En effet, à partir du moment où vous signez l’acte authentique de vente, le bien immobilier vous appartient : en clair, vous en êtes alors officiellement le propriétaire. Il est donc nécessaire que l’étude notariale reçoive les fonds ce jour-là. Mais attention, ce déblocage prend du temps ! Il faut donc prévenir votre établissement bancaire environ 10 jours avant la signature, afin qu'il puisse procéder au transfert des fonds et réaliser ainsi la transaction.