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Compromis de vente : le vendeur peut-il se rétracter ?

Compromis de vente : le vendeur peut-il se rétracter ?

Le compromis de vente est un avant-contrat qui est signé entre le vendeur et l’acheteur d’un bien. Mais si l’acheteur a la possibilité de se rétracter durant les 10 jours suivants la signature du compromis, le vendeur, lui, s'engage envers l'acheteur dès l'acceptation de l'offre d'achat.

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Le vendeur peut-il se rétracter avant la signature du compromis ?

Lorsque la signature d’un compromis de vente est prévue, cela implique qu’elle a été précédée, en général, d’une offre d’achat formulée par l’acheteur. Dans la plupart des cas, à la suite de la visite d'un logement en vente, l’acheteur formule une offre d’achat écrite au vendeur, dans lequel il lui propose d’acheter le bien à un certain prix. Le vendeur peut refuser ou accepter cette offre, mais à partir du moment où l’offre est acceptée, le vendeur ne peut plus revenir en arrière et se rétracter. Il s’engage alors à vendre son bien à l’acquéreur, qui a formulé son offre d’achat, et à signer le compromis de vente avec lui. Le vendeur n’est donc pas engagé envers l’acheteur tant qu’il n’a pas répondu à l’offre d’achat. Après avoir accepté l’offre, la vente devient alors parfaite et doit avoir lieu. Cependant, notez que cette règle ne vaut qu'à partir du moment où l'acheteur fait une offre inférieure au prix fixé par le vendeur : si un acheteur fait une offre au prix fixé, le vendeur n'est alors pas en droit de refuser cette offre, il est donc engagé par défaut envers cet acheteur.

Bon à savoir

L’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours pour annuler son engagement à partir de la signature du compromis de vente.

Rétractation du vendeur après la signature du compromis de vente

Si l’acheteur bénéficie d’un délai de 10 jours après la signature du compromis de vente pour revenir sur sa décision, le vendeur n’a pas cette possibilité et reste engagé envers l’acheteur. Il est donc obligé de vendre son bien immobilier à l’acheteur avec lequel il signe le compromis de vente et ne peut pas se dégager de son engagement. La signature du compromis de vente est donc un engagement ferme et définitif pour le vendeur, il faut donc bien réfléchir au moment de l’offre d’achat avant de l’accepter.

Compromis de vente

Comment le vendeur peut-il se rétracter après la signature du compromis ?

Bien que le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation au même titre que l’acheteur, il peut éventuellement prévoir une résiliation à l’amiable dans un premier temps, et pourquoi pas une résiliation par la voie judiciaire si l'acheteur a manqué à ses obligations.

Compromis de vente : l’annulation par la voie amiable

Puisque le vendeur ne peut se rétracter, il peut proposer à l’acheteur une résiliation du compromis de vente à l’amiable. Il peut aborder le sujet avec lui, les deux parties vont alors discuter de la résiliation et des éventuelles conditions. Si l’acheteur accepte la résiliation de la vente, celle-ci aura alors un effet rétroactif : cela signifie que les sommes versées par l’acheteur au moment de la signature au titre du dépôt de garantie, devront évidemment lui être restituées. De même, notez que malgré la résiliation de la vente, les frais de mutation resteront dus au notaire : si aucune des conditions suspensives mentionnées dans le compromis n’aurait permis d’annuler la vente, celle-ci est alors considérée comme parfaite et le notaire aura alors engagé des sommes pour la cession du bien. Il pourra donc les réclamer, même si la vente n’aura en réalité pas lieu.

L’annulation du compromis de vente par la voie judiciaire

Le vendeur peut demander l’annulation du compromis de vente si l’acheteur a manqué à l’une de ses obligations contractuelles. Ces obligations sont mentionnées dans le compromis de vente et peuvent légitimer la démarche du vendeur. Il s’agit en revanche d’une procédure qui peut être longue, et qui doit être précédée d’une mise en demeure que le vendeur adresse à l’acheteur.

Bon à savoir

Si le vendeur et l’acheteur s’accordent sur la résiliation du compromis de vente, ils doivent en informer le fisc. A défaut, l’opération pourra alors être considérée comme frauduleuse.